매매는 23개월동안 -16.8 지수 하락중 중구와 달성군은 ‘23.9월부터 상승 전환 전세는 22개월동안 -22.3 지수 하락중 중구는 ‘23.9월부터 상승 전환
부동산 사이클 관점으로 대구광역시는 오래, 많이 지수가 하락했기에 흐름이 바뀔 시기가 곧 올것임
공급물량(착공)
2023년 착공 및 분양물량은 거의없음
향후 3~4년 뒤 공급부족으로 가격 상승 가능성 높음
입주물량
24,25,26년 입주 예정물량은 평균 수요대비 많으나 감소추세임 하지만 분양미정 물량(후분양, 착공연기)이 많이 있음
2026년 이후부터 공급부족으로 상승여력가능성 있음
수급지수
매수우위지수는 ‘23.1월부터 상승으로 전환되서 오르고 있지만 아직도 많이 낮은수준(현재 12.3) 전세수급지수는 ‘23.2월부터 상승으로 전환되서 오르고 있지만 아직도 많이 낮은수준(현재 67.7)
매매와 전세 모두 하락세가 24년 3분기에 상승으로 전환하다가 25년 3분기에 다시 하락
거래량
매매거래량은 올초부터 쭉 증가하다가 10월 들어 소폭 감소(평균 이하) 전세거래량도 올초부터 쭉 증가하다가 10월 들어 소폭 감소(평균 이상)
매매와 전세지수 향후 2년동안 하락
구입부담
주택구입부담지수가 ‘22.9월을 정점으로 가격이 하락함에 따라 하락하고 있음 ‘23.6월 수치는 62.2로 평균보다 약간 아래
최근 주담대 금리상승으로 주택구입부담이 증가할것으로 예상 수치가 바닥으로 내려올려면 시간이 더 지나야됨. 투자하기 좋은 시기는 아님
미래전망
매매전망지수 모두 ‘23.1월부터 상승전환되어 오르다가 10월에 다시 소폭 감소하였음 매매전망지수는 97.79 / 전세전망지수는 97.22으로 기준치인 100보다 살짝 못미침(시장심리는 하락세)
앞으로 3개월(‘23.10~12월) 동안 매매/전세 지수 하락폭 감소 예상
미분양
23.2월을 정점으로 급격하게 감소중이나 아직 평균보다 많은 상황임 준공후 미분양수는 미분양수에 대비 상당히 적음
미분양수 감소로 시장에 분양권 매물이 상승하고 매물수가 많아졌음 입주시기가 많이 남았고 가격이 많이 상승하지 않은 분양권을 골라서 투자하기 괜찮아 보임
분양권
흐름이 제일 빠른 분양권의 경우 [네이버 부동산] 기준, 6개월 전 대비 전반적으로 분양권 가격이 상승하였고 매물수도 많이 늘어났음
2. 마무리
위의 표를 정리해보면
현재 대구광역시는 향후 2~3년간 많은 입주물량이 예정되어 있고
부동산 사이클 관점에서 봤을 때, 올해의 착공물량이 거의 없기 때문에 향후 입주물량이 어느정도 해소되고 공급이 부족한 시기가 오면 다시 시장은 반등할 것으로 예상됩니다.
그래서 현재는 구축아파트 보다는 향후 2~3년뒤의 공급하는 아파트 분양권 투자가 제일 좋아 보이구요. 24년 입주보다는 25년이 더, 25년보다는 26년 입주 분양권이 더 투자하기에 리스크가 적기 때문에 저라면 26년 입주 아파트 중 입지와 가격이 괜찮은 아파트를 투자할 것입니다.
물론, 지금 당장은 최근 6개월간 26년 입주 아파트의 분양권 가격이 전국의 투자자들이 많이 들어가는 바람에 많이 상승을 해서 좀 늦은감이 있으나, 아직 입주까지는 많은 기간이 남았기에 관심을 가지고 지켜보면 괜찮은 매물을 찾을 수 있겠죠.
