[45rich’s 첫번째 부동산 이야기] – ‘23.9월 서울 부동산 분석
안녕하세요~ 45rich입니다.
오늘부터 본격적으로 매월 전국의 아파트 흐름을 분석을 할건데요.
앞으로 저의 부동산 인사이트 향상과 정말 부족한 글이지만 부동산 관심있으신 분들께 조금이나마 도움이 드리기 위해 최선을 다해서 포스팅 하겠습니다ㅎㅎ^-^
그럼 본격적으로 시작하겠습니다.
보통 KB시세나 한국부동산원의 데이터를 가지고 전국 부동산의 흐름을 많이 파악하시죠. 이 데이터들은 실거래가에 기반을 둔 데이터인데요.
실거래가 데이터들은 현재의 흐름은 파악할 수 있지만 미래의 흐름을 예측하는 데이터는 아닙니다. 미래전망지수 같은 미래전망을 위한 데이터들도 있지만 보다 정확하게, 세부적 흐름을 예측할 수 있는 방법이 있는데요. 바로 호가를 볼 수 있는 [네이버 부동산] 입니다. 네이버 부동산에 있는 매물(호가)들의 흐름들을 분석하여 아파트 가격의 흐름을 예측하고 그에 맞게 대응하면 되겠죠~
거두절미하고 그럼 같이 흐름을 살펴보도록 하시죠~!
9/30일 기준으로 서울 구별 네이버 부동산 매물들의 평단가 및 전세가율, 매매/전세 매물건수를 정리해본겁니다. 데이터의 모든 매물 추출기준은 84타입, 300세대 이상 입니다
매매 평당가순으로 보면 강남구>서초구>용산구>송파구>광진구 순으로
전세 평당가순으로 보면 서초구>강남구>광진구>용산구>송파구 순이네요
전세가율은 평당가순과 거의 반대로 가네요. 평당가가 낮은지역 일수록 전세가율이 높은 경향이 있네요~
매물건수를 한번 살펴볼까요?
매매 매물건수는 세대수 대비 1~2%대 매물수 있고 눈에띄게 다른지역은 잘 보이지 않네요
전세 매물건수는 서초구(2.5%), 강남구(1.5%), 송파구(1.1%)를 제외하고는 모두 0%대를 보이고 있네요. 수치상으로 봤을때 전세 매물건수가 많이 적어보입니다.
그럼 정확히 어느정도 수준인지 한번 보도록 하겠습니다.
출처 : 손품왕 홈페이지 / 조건 : 서울 30평형대, 300세대 이상, 0~50년식
서울 전체적으로 보면 매매 매물수는 평균보다 많고 전세 매물수는 평균보다 약간 적네요
꼭 매번 그렇다는건 아니지만 매물수가 평균보다 많으면 매매 평당가는 하락하고 평균보다 적으면 상승하는 경향이 있으니 참고하면 좋을꺼 같습니다^-^
2. ‘23.9월 [네이버 부동산] 매물건수 및 평당가 증감 분석
그럼 9/30일 기준 평당가와 매물건수를 알아봤으니 9월 한달간 평당가와 매물건수가 어떻게 변했는지 한번 살펴볼까요?
(1) [네이버 부동산] 평당가 순위별 매매/전세 매물건수 증감
‘23.9.1~9.30 한달간 [네이버 부동산]의 매매 매물수 증감/증감율을 나타낸 표입니다
[네이버 부동산] 내에 매물건수가 적어진다는건 공급이 줄어든다는 의미로 볼 수 있는데요.
물론 수요부문에 영향을 미치는 신규 아파트 공급수, 월세거래비율, 정책 등을 종합적으로 고려해야하나 일단 공급(매물건수)이 감소한다는 것은 가격 상승에 있어 긍정적인 신호임은 분명합니다.
9월 한달간 매매 매물건수는 증가한 지역이 더 많아 보입니다. 그 중 용산구가 15.4%로 많이 늘었고 반대로 송파구는 평단가 순위별로 전체에 걸쳐 많이 하락한 모습입니다.
구별 세부사항은 다음 포스팅에 다루도록 하겠습니다^-^
전세 매물건수도 살펴봐야겠죠?
전세는 확실히 매매보다 거래량이 많다보니 증감폭이 훨씬 큰데요.
서초,송파,영등포,중구,은평,노원,강북구가 많이 감소하였고 그 중 은평구는 -44.7% 감소한 모습입니다
반대로 광진구(32.8%), 서대문구(29.1%), 관악구(29.6%) 이런애들은 건수가 많이 증가했네요~
이제는 이 매물건수 증감이 평당가에 어떻게 영향을 미치는지 한번 보도록 하겠습니다.
(2) [네이버 부동산] 평당가 순위별 매매/전세 평당가 증감
이번엔 ‘23.9.1~9.30 한달간 [네이버 부동산]의 매매 평단가 증감/증감율을 한번 보시죠
아파트 전체 평당가 증감과 평당가 등수별로 구분해서 나타냈는데요.
전체적으로 보면 뚜렷한 방향성이 보이진 않아 보이는데 평당가 등수가 높을수록 좀 더 상승한것처럼 보이긴하네요ㅎㅎ
그 중 중구가 가장 많은 상승(0.9%)을 하였고 강동구(-1.9%)가 가장 많은 하락을 하였습니다. 강동구는 평당가 순위 41~50등 구간의 감소가 -26.8%로 가장 많이 하락하여 수치에 영향을 끼친거 같네요.
자세한건 강동구 분석 시간에 많이 하락한 아파트 및 이유에 대해 한번 분석해 보도록 하겠습니다^^
또 전세도 분석해 봐야겠죠?
전세 평당가는 광진구(1.0%), 종로구(2.1%), 도봉구(1.5%)를 제외한 모든구가 하락하였는데요.
전세매물 건수 증감폭이 매매보다 훨씬 크다보니 매매 평당가보다 훨씬 증감폭이 큰 걸 볼 수 있습니다. ex) 중구(-27.5%)
여기까지 보시면 매매와 전세의 매물수 증감에 따라 평당가 증감이 무조건 일치하지 않는것을 볼 수 있는데요.
중요한건 현재 매물수 증감보다
매물수 증감의 추세 변동 시점(증가->감소, 감소->증가)을 파악하는것과
현재 매물수가 평균수보다 많은지, 적은지가 더 중요한 것 같습니다
그래서 이제부터 매달 전국의 아파트 매물수의 추세 변동과 평균대비 물량을 꾸준히 체크해보고 이 수치들이 아파트 가격에 어떻게 영향을 미칠지 확인을 해보도록 하겠습니다
기나긴 여정을 시작하겠습니다
