[45rich’s 5번째 부동산 이야기] – 경기도 아파트 분석 및 전망 – 2탄
안녕하세요~ 45rich입니다.
저번 [경기도] 아파트 분석 및 전망 1탄에 이어서 현재 흐름 및 향후 전망에 대해 분석해보도록 하겠습니다
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그럼 2탄 시작하도록 하겠습니다.
7. [경기도 아파트] 거래량
경기도의 2013년부터 지금까지의 아파트 매매거래량입니다.
거래량도 가격상승에 있어 상당히 중요한 요소 중 하나인데요.
’23년도 9월달 매매거래량은 8,493건으로 평균인 11,967건에 비해 적은 편입니다.
작년엔 정말 거래가 바닥이었다가 올초부터에 [특례보금자리론]의 힘을 입어 많이 올라왔지만
아직까진 이전 상승기에 비해 많이 부족한 모습이네요.
위의 그림을 자세히 보시면 갑자기 이동평균선이라는 것이 보이는데요.
이동평균선은 주식차트에 많이 나오는 개념인데
[일정기간 동안의 수치를 산술 평균한 값인 수치의 이동평균을 차례로 연결해 만든 선] 입니다.
즉, [매월 매매거래량의 산술평균한 값을 연결한 선]인데요.
이걸 보는 이유는 주식처럼 이동평균선을 이용해서 거래량을 바탕으로 앞으로 매매시세의 미래를 예측하기 위한겁니다.
위의 그림에 매매거래량의 이동평균선(파란색 점선)을 24구간 뒤로 늦쳐 선이 그어 있는데요.
24구간 늦쳤다는 말은 이동평균선을 오른쪽으로 24구간 옮겼다는 얘기인데 가로축 단위가 ‘월’이기 때문에 24개월을 늦춘게 되겠죠.
이 24개월 이동평균선과 매매지수 그래프를 보시면 상관관계가 엄청 높은편(0.61)은 아니지만
비슷한 느낌이 있습니다.
그리고 이번 상승기와 하락기인 2019년도 부터 지금까지는 상당히 비슷한 그림으로 가고 있는데요.
그럼 현재까지 [24구간 이동평균선]와 [매매지수]가 어느정도 상관관계가 있는 상황에서
빨간색 음영구간인 24구간 이동평균선(‘23.10~’25.09)까지의 구간은 미래를 예측하는 구간이 되겠죠.
지금 위의 그래프로 봤을때는 매매거래량의 지표로 봤을때는 향후 2년은 매매지수가 떨어질것으로 예측이 됩니다. 그만큼 지금 거래량이 적은것으로 말할 수 있겠네요.
물론, 이 예측데이터가 100% 정확하지는 않겠지만 아파트의 흐름에 있어 거래량이 중요한 항목이기 때문에 [잃지 않는 투자]를 위해 투자에 있어서 참고하시면 좋을거 같네요^-^
앞으로 이동평균선의 개념이 많이 등장할거라고 자세히 설명드렸습니다.ㅎㅎ
그럼 전세도 같이 보도록 하겠습니다.
전세거래량은 올해 3월에 정점을 찍고 감소하고 있습니다.
아직 평균부터 많은편이긴 한데 꾸준히 감소하다 보니 미래 예측구간인 24구간 이동평균선이
‘23.10월 이후 쭈욱 감소한다고 나오네요.
전세지수와 24구간 이동평균선을 봤을때, 매매보다는 상관관계가 많이 떨어져 보이는데요.
그러기에 하나의 참고용 지표로 보시면 될꺼 같네요.
일단 거래량을 봤을때 결론은 향후 2년간 매매와 전세 모두 하락일 가능성이 더 커보인다 정도로 정리하면 될꺼 같습니다.
8. [경기도 아파트] 매수우위지수 / 전세수급지수
다음으로 매수우위지수와 전세수급지수를 살펴보겠습니다.
매수우위지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수입니다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워지는데, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’을, 100 미만일 경우 ‘매도자 많음’을 의미하는 지수입니다. |
쉽게 말씀드리면 지수가 높을수록 상승여력이 높다라고 생각하시면 될꺼같습니다.
전세수급지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 전세수급지수란 주택시장에서 전세매물에 대한 수요대비 공급량을 지수로 나타낸것인데요. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 전세 공급이 부족할수록 200에 가까워지고, 공급이 충분할수록 0에 가까워지는데, 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’을, 100 미만일 경우 ‘공급충분’을 의미하는 지수입니다. |
마찬가지로 지수가 높을수록 공급이 부족하여 전세가의 상승여력이 높다라고 생각하시면 될꺼같습니다.
경기도의 9월 매수우위지수와 전세수급지수입니다.
현재 매수우위지수는 34.4이고 전세수급지수는 113.6인데요
[매수우위지수] 그래프를 보면 아직 매수보다는 매도가 훨씬 많은상황이지만 작년 11월을 저점으로 지수가 계속 올라가고 있어서 아직까지는 시장의 심리가 얼어있지만 점점 녹고 있다고 보여집니다.
[전세수급지수]도 매수우위지수처럼 점점 지수가 상승하고 있는데요. 과거 데이터를 봤을때, 기준선인 150을 넘으면 보통 전세가가 상승하는 모습이 나타났었습니다. 이미 경기도 내 많은 지역들의 전세가는 올랐는데요. 수급부족 상황이 지속되면 지수도 꾸준히 상승하여 경기도 전체 전세지수도 상승할것으로 보입니다.
중요한건 그럼 이 데이터를 활용하여 미래를 예측해보는 거겠죠?
위에 나왔었던 개념인 이동평균선이 또 나오는데요.
빨간색 점선은 매수우위지수와 전세수급지수의 24구간(24개월) 이동평균선인데요.
왜 24구간 뒤로 밀었냐면 이렇게해보니 매매지수와 전세지수와 제일 상관관계가 커서 그런겁니다. 만약 24구간 이동했을때, 그래프가 비슷하다면 24구간 이동평균선을 구했겠죠?
위의 그림에 선이 많아서 상관관계가 잘 보이지 않는데 좀 지우고 다시 보도록 하겠습니다.
이제 좀 잘보이시죠?
매수우위지수의 24구간 이동평균선과 매매지수(경기도) 그래프가 딱봐도 상당히 비슷해보입니다.
마찬가지로 전세수급지수 24구간 이동평균선과 전세지수도 상관관계가 높아보이구요.
그럼 향후 24개월 미래 예측구간(‘23.10~’25.08)의 데이터도 미래의 매매/전세지수와 상관관계도 높겠죠? 이 데이터로 미래의 매매/전세지수를 예측해볼 수 있습니다.
그래프상으로는 매매와 전세모두 ‘24.8월까지는 하락하다가 그 이후로 상승을 나타나고 있네요.
물론 이 데이터가 100% 맞진 않겠지만 향후 전망을 분석하는데 있어 상당한 지표라고 생각됩니다.
9. [경기도 아파트] 주택구입부담지수
다음은 경기도의 [주택구입부담지수]에 대해 알아보겠습니다.
주택구입부담지수(주택구매력지수)란?(KB부동산에서 분기마다 발표)
| 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 분자에 들어가는 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. |
주택구입부담지수와 매매지수를 나타낸 그래프인데요.
현재 6월까지 주택구입부담지수가 나와있는데 88로 기간평균인 79보다 높은 상황입니다.
그리고 2013년 이후로 매매지수와 주택구입부담지수의 상관관계가 0.83으로 상당히 높은데요.
매매가가 올라갈수록 주택구입하는데 부담이 많이 생기니 당연한거겠죠.
그리고 가격말고도 대출금리에 밀접한 영향이 있습니다.
주택을 매매할때 대출안받는 사람은 없죠. 그렇다보니 대출금리가 오르면 대출상환가능소득도 올라가면서 부담지수도 올라가겠죠. 최근 다시 주담대 금리가 오르고 있는데요. 그럼 이에 따라 주택구입부담지수도 오를 확률이 높습니다. 아직은 주택을 구매하기에 조금 부담스러운 시기라고 볼 수 있겠네요.
10. [경기도 아파트] 주택가격전망지수
다음은 마지막으로 주택가격전망지수에 대해 분석해보겠습니다.
주택가격전망지수란?(KB부동산, 한국은행에서 매월발표)
| 주택가격전망지수는 말그대로 앞으로의 전망에 대해 표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 집계하여 나타낸 지표인데요. 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높습니다. 즉 앞으로 주택가격이 상승할거라고 예상된다는 거겠죠. |
경기도의 매매/전세 전망지수 그래프입니다.
현재 매매전망지수는 108.97, 전세전망지수는 114.83으로 100보다 높은상황으로 앞으로 매매와 전세가격이 오를꺼라고 전망을 하고 있습니다.
미래전망지수가 미래를 예측하는 데이터긴 하지만 더 좀 명확하게 예측을 하고 싶은데요
위에 그래프에서 매매/전세의 증감 막대그래프도 있는것을 볼 수 있는데요.
이 수치는 전월대비 매매/전세지수의 증감을 나타낸건데요.
또 이동평균선이 등장했습니다ㅎㅎ
전망지수의 3구간 이동평균선과 매매/전세지수 증감의 상관관계를 나타내볼려고 하는데요
전망지수를 지우고 자세히 보도록 하겠습니다.
전망지수의 3구간 이동평균선과 매매/전세지수 증감 그래프를 보니 상당한 상관관계가 있어 보입니다.
2013년이후 매매전망지수 3구간 이동평균선과 매매증감의 상관관계는 0.79
전세전망지수 3구간 이동평균선과 전세증감의 상관관계는 0.91로 상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.
그럼 3구간, 즉 앞으로의 3개월(‘23.10~12월) 미래예측 데이터도 상당한 신빙성이 있겠죠?
매매와 전세 모두 앞으로 상승을 예측해 볼수 있겠네요.
11. [경기도 부동산] 마무리 및 전망
부동산 관련 데이터도 많고 이것저것 볼것이 많다보니 너무 길어졌네요.
짧고 간단하게 정리하면서 마무리 하도록 하겠습니다.
[경기도 부동산 분석 및 전망]
1,2탄에 분석한것들을 정리해보니 지표별로 미래전망이 갈리는 모습인데요.
막상 분석을 하니 전망을 하기 더 어려운거 같습니다..
지금 시장의 심리나 인허가, 공급물량 등을 고려하면 장기적으로는 상승으로 보여지지만
대외적인 변수도 많은 상황이라 섣불리 예측하기가 쉽지 않은거 같은데요.
대외적인 측면으로 보면 전쟁등으로 인한 연준의 금리 관련 발언, 정부와 한국은행의 가계부채에 대한 스텐스를 봤을때, 고금리가 당분간 이어질것으로 보이고 가계부채의 디레버리징을 초점을 맞출것으로 보이는데 그럼 유동성이 감소되고 이것은 주택시장에 부정적인 요소로 작용하지 않을까 싶습니다.
현재처럼 불확실한 상황에서는 [잃지 않는 투자]를 위해 과감한 투자보다는 안전하게 시장을 관망하면서 꾸준히 기회를 옅보는 자세가 더 필요해 보입니다.
다음엔 경기도 내 도시 지역 분석으로 찾아뵙겠습니다.
※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
