[45rich’s 4번째 부동산 이야기] – 경기도 아파트 분석 및 전망 – 1탄
안녕하세요~ 45rich입니다.
오늘은 [경기도] 아파트에 대해 현재 흐름 및 향후 전망에 대해 분석해보도록 하겠습니다 ㅎㅎ
먼저 전국의 흐름 살펴볼까요??
1. 전국 권역별 증감율 비교
9월 한달간 매매/전세 모두 상승한 모습입니다.
매매는 0.22, 전세는 0.56으로 전세가 매매보다 많이 오른 모습이네요
2. 전국 매매전세 시계열
전국의 월간 kb매매 시계열입니다.
경기도는 ‘22.7월부터 하락하다가 ‘23.1월에 하락폭이 정점(-2.8)을 찍고 점점 하락폭이 감소하면서
‘23.8월에는 +로 전환되었네요. 평균이 +되었으니 상급지 애들은 더 빨리 상승 했겠죠?
현재 서울, 경기, 세종, 대전, 충북, 강원 정도만 상승으로 전환되었고 나머지 지방은 아직 계속 하락중이네요.
다음은 kb전세시계열입니다.
전세도 8월부터 상승으로 전환되었네요.
세종이 매매와 전세가 타지역보다 빨리 상승 전환된걸 볼 수 있는데 상대적으로 빨리, 많이 하락하다보니 그만큼 반사작용으로 반등이 빨리, 많이 온거 같습니다.
3. [경기도 아파트] 매매전세 지수
2008년부터 현재까지 ‘22.7월 기준으로 매매/전세지수를 나타낸건데요.
코로나 이후 매매와 전세 모두 급격히 상승하다가 ‘22.7월 이후 매매/전세 모두 급격히 감소하게 되는데
매매보다는 전세의 기울기가 가파르죠? 전세가 매매보다 가파르게 하락했습니다.
왜 전세가 더 감소했을까요?
위에 그림은 경기도 주담대(빨간색)와 전세자금대출(파란색) 금리를 나타낸 차트인데요.
이 시기에 보면 전세자금대출 금리가 주담대 금리보다 가파르게 상승하여 주담대 금리를 초과하여 찍은 모습을 볼 수 있습니다.
부동산이 금융화 되면서 금리의 영향이 커졌는데 매매보다 전세 관련된 금리가 더 커지다 보니 영향을 받아 많이 감소한 모습이네요. 물론 임대차 3법으로 그 전에 전세가가 과도하게 상승한것도 한 몫했다고 보여집니다.
매매보다 전세가가 더 하락하니 자연스럽게 전세가율(보라색)이 계속 하락했구요.
하지만 올해 2월부턴 전세가율이 바닥을 찍고 반등하고 있네요
4. [경기도 아파트] 공급물량
(1) [인허가 물량]
[국토부 아파트인허가 통계]인데요.
올해가 다 간건 아니지만 현재까지 약 4만건으로 적은편입니다. 보통 아파트 하락기에 인허가 및 분양 물량이 줄고 상승기에 물량도 많아지는데요.
올해는 아파트 값이 많이 떨어지다보니 인허가 물량도 많이 줄었네요. 이 적은 인허가 물량이 향후 2~3년 뒤 공급부족으로 다가올 수 있습니다. 그럼 하락보단 상승여력이 더 높아지겠죠.. 이렇게 또 부동산 사이클이 생길 확률이 커보이네요~
(2) [입주 물량]
입주물량도 한번 보도록 하겠습니다.
2027년까지 입주물량입니다.
파란색 막대그래프가 분양예정된 확정 입주 물량이구요
녹색 점선이 인허가 당시 기준으로 입력된 준공예정 물량입니다.
그리고 옆에 빨간색으로 긴 막대바가 있죠?
이건 인허가는 받았는데 아직 분양을 하지 않은 물량인데요. 약 112,000개 입니다.
인허가는 받았는데 아직 분양을 안했다는 말은 아직 착수를 안했거나
착수를 해서 시공중인데 분양을 아직 안했다고 볼 수 있는데요.
그 뜻은 ‘후분양’ 아파트 이거나 착수를 연기한 게 되겠죠.
하락장에 전형적으로 나타나는 현상인데요.
착수를 무한정 연기할 순 없으니 기한이 도래하면 착수를 하게 되겠고
후분양도 준공이 임박하여 분양을 하면 저 ‘빨간색’바도 줄어들어 해당년도에 파란색바(분양)로 채워질텐데요.
시간이 지나면 그림에 보이시는 [인허가 당시 기입한 준공예정일] 선과 확정 [입주물량] 선 사이에 빨간색바의 물량이 채워질겁니다.
그걸 감안해도 2026년부터는 평균 수요선보다 공급이 적어지는 시기가 오겠네요.
이때 금리나 정책 등 대외 환경만 받쳐준다면 상승기가 올 수 있겠네요.
5. [경기도 아파트] 미분양
미분양은 올해 1월에 총 약 8천개, 준공 후 미분양 595개로 2008년~2015년도 까지의 미분양 물량에 비하면 아주 적은 수준이구요. 1월을 정점으로 점점 감소하고 있기 때문에 시장에는 좋은신호로 보여지네요.
6. [경기도 아파트] 청약
청약 분위기도 한번 살펴보겠습니다.
경기도 아파트 청약가점은 2017년도 이후 약간 하향추세이네요.
하지만 아직 40점 이상으로 완전히 얼어붙은 분위기는 아니고 입지와 분양가에 따라 완판여부가 갈릴꺼 같습니다.
최근 오산시 벌음동 오산세교2지구A-13블록호반써밋도 일부타입 청약미달이 생겼지만 84타입은 4.91:1로 청약가점 42점이네요.
경기도 지역분석을 위한 중요한 지표들이 많이 남았는데요.
이번 포스팅에 담기엔 너무 길어질거 같아
내일 2탄 준비해서 찾아뵙도록 하겠습니다~!
※ 그림 및 데이터 출처 : 순품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
