‘23.9월 송파구 부동산 흐름 분석

[45rich’s 3번째 부동산 이야기] – ‘23.9월 송파구 부동산 분석

안녕하세요~ 45rich입니다.

그럼 저번 포스팅에는 우리나라에서 제일 비싼 지역인 강남구의체 [네이버 부동산] 흐름을 분석했었습니다. 이번에는 어디일까요? ㅎㅎ

바로 [송파구] 입니다!

[송파구]를 분석하는 이유는 [송파구]가 9월 한달간 서울에서 매매 매물수가 제일 많이 감소(-0.32%)한 지역인데요
어떤 아파트가 매물수가 많이 줄었는지, 왜 줄었는지 분석을 한번 해보도록 하겠습니다

1. 9월 송파구 네이버 부동산 흐름 분석

송파구는 9월 한달간 31개의 아파트 [네이버 부동산]을 분석했을 때,
매물수를 보면 매매와 전세 모두 감소하였고
평당가도 매매와 전세 모두 상승하였습니다. 매매(+2만원)보다는 전세(+33만원)가 많이 오른 모습이네요.

2. [송파구 부동산] 평당가 순위별 매물수 및 평당가 증감

그럼 더 세부적으로 평당가 순위별로 한번 살펴보겠습니다~

[추출조건 : 전용 84타입, 300세대 이상, 추출일 기준 매물수0 아파트는 제외]

[네이버 부동산] 매물들의 평당가를 기준으로 등수로 나눠봤는데요

조건에 맞는 아파트 총 31개이기 때문에 31~40등 구간까지만 살펴보겠습니다

구간별로 살펴보면

[평당가 1 ~10등] : 매매 매물수는 감소, 전세 매물수는 감소 / 매매 평당가는 상승, 전세 평당가도 상승
[평당가 11~20등] : 매매 매물수는 증가, 전세 매물수는 증가 / 매매 평당가는 하락, 전세 평당가도 상승
[평당가 21~30등] : 매매 매물수는 감소, 전세 매물수는 감소 / 매매 평당가는 상승, 전세 평당가도 하락
[평당가 31~40등] : 매매 매물수는 감소, 전세 매물수는 감소 / 매매 평당가는 하락, 전세 평당가도 하락

구간별 흐름은 매물수는 비슷하지만(전반적으로 감소) 평당가는 흐름이 다 다른모습입니다.
그 중 31~40등 구간에 전세 평당가가 -13.40%나 감소한 모습인데요. 이 구간에는 아파트가 1개밖에
없으니 있다가 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

3. [송파구 부동산] 동별 매물수 및 평당가 증감

동별로도 살펴볼까요?

매물건수를 보면
매매는 [신천동]이 세대수 대비 매매건수(증감율)는 가장 많이 증가했고
전세는 [잠실동]이 가장 많이 증가했습니다.
[문정동]과 [석천동]은 매매와 전세건수 모두 많이 빠진 모습이네요

평당가를 보면
매매는 [잠실동], [풍남동], [장지동], [압구정동]만 약상승 하였고 전반적으로 감소하였습니다. 그 중 [송파동]이 -2.16%로 제일 크게 하락하였네요
전세는 [문정동]과 [거여동]은 많이 상승하고 반면에 [마천동]은 -7.95%로 많이 하락한 모습입니다.
전반적으로 동별로 편차가 크게 보이네요.

4. [송파구 부동산] 아파트별 매물수 및 평당가 증감

이제 마지막으로 아파트까지 살펴보도록 하겠습니다.

위의 동별 매물수 분석에서 매매건수 감소가 [신천동]이 제일 크게 나타났는데 [신천동]의 아파트는 파크리오 하나밖에 없어서 상대적으로 크게 나타난거 같네요.
강남구와 달리 눈에띄게 증감율이 크거나 작은 아파트는 없는거 같습니다.

마지막으로 매매/전세 평당가 증감도 한번 살펴보겠습니다.

매매가 증감율은
[장지동] 송파파인타운2단지가 6.1%로 가장 높았고
[잠실동] 갤러리아팰리스(주상복합) 아파트가 가장 많이 하락했습니다(-4.2%)

[장지동] 내에서도 송파파인타운2단지가 유독 상승율이 큰 모습인데요.
흠.. 매물수나 입지를 고려해도 뚜렷한 이유는 찾기 힘들어 보이긴 합니다만
장지동에서 송파파인타운2단지가 세대수 대비 매매 매물수 비율이 제일 작고
2~11단지에서 매매 매물시세 평당가가 제일 낮아서 키맞추기로 조금 올라갔지 않나 추측해봅니다..ㅎㅎ

출처 : 손품왕 홈페이지

전세가 증감율은
[문정동] 송파파크하비오푸르지오가 23.1%,
[거여동] e편한세상송파파크센트럴이 11.7%로 상승율이 높고
반대로 [풍납동]의 쌍용 아파트가 -13.4%로 가장 많이 하락했습니다.

출처 : 손품왕 홈페이지

이 세 아파트를 보면 전세매물 상위가와 하위가가 간극이 큰걸 볼수 있는데요.
특히 매물수가 적은 [송파파크하비오푸르지오]와 [쌍용] 아파트가 상위가와 하위가의 차이가 더 커보입니다. 매물수가 적다보니 상위가와 하위가의 변동폭이 큰건 어쩔수 없네요.
[e편한세상송파파크센트럴]은 전세 실거래가를 봤을때, 매물수가 평균수보다 감소로 전세하위가가 올라갔는데요. 이에 따라 곧 전세상위가도 따라 올라갈것으로 보입니다.

아래의 그림의 [헬리오시티]처럼
매물수가 많으면 상위가와 하위가의 폭이 일정하게 유지되는 편입니다. 폭이 살짝 커져도 곧 간극을 유지할거 같네요.

5. [송파구 부동산] 그래서 투자는?

출처 : 손품왕 홈페이지

현재 30평형 기준으로 [송파구]는
매매 매물수는 평균보다 많고
전세 매물수는 평균보다 적은 상황입니다.

’21년 말부터 감소하다가 올 3월부터 매매와 전세가 모두 올랐는데 전세 오름폭이 매매보다 커서 갭도 점점 줄고 있는 형태네요.
3월에 매매 매물수가 평균보다 많아도 단기간 급격한 하락 및 가계대출의 증가 및 특례보금자리론 등으로 반등한 모습이고, 전세는 매물수가 급격히 감소할때부터 가격이 올라가는 모습입니다.

앞으로 매물수와 현재 경제상황들을 봤을때, 앞으로 매매가 보다는 전세가가 더 치고 올라갈 가능성이 높아보이고 그렇게 되면 갭도 자연스레 줄어들거 같습니다.

앞서 분석한 [강남구]보다는 매물수에 의한 분석에서는 좋아보이네요.

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손품왕 홈페이지 : https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do