2024년 창원시 부동산 전망 3탄입니다.
오늘은 창원시의 현재 부동산 시장 분위기를 파악할 수 있는 심리지수인
[수급지수], [주택구입부담지수], [주택가격전망지수]에 대해 한번 살펴보겠습니다.
※ 수급지수, 주택구입부담지수, 주택가격전망지수는 지방의 경우에는 도 단위로 제공되기 때문에
아래의 수치들은 경상남도 기준 수치입니다.
1. 수급지수
수급지수는 매수우위지수와 전세수급지수로 나눠서 볼 수 있는데요.
(1) 매수우위지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수로, 부동산 중개업소를 대상으로 설문조사 결과를 집계하여 나타낸 통계 자료입니다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워지는데, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’을, 100 미만일 경우 ‘매도자 많음’을 의미합니다. |
아래의 그래프에서 보시면
대체로 보통 기준선인 40을 넘어가면 매매지수가 올라가고
40 밑으로 내려가면 매매지수도 내려가는 것을 볼 수 있습니다.
<경상남도 매수우위지수>
‘23.10월의 경남의 매수우위지수는 29.6으로 기준인 40에 살짝 못미치는 수준입니다.
아직 시장에는 매수 수요보다 매도 수요가 훨씬 더 많아서 분위기가 좋지 않다고 판단하고 있네요.
그래도 ‘21.9월에 120.2로 정점을 찍고 하락하다가 다시 올초부터 살짝 반등하여 상승세를 유지하고 있기에 점점 분위기는 나아지는 모습입니다.
(2) 매수우위지수를 활용한 미래전망
매수우위지수를 통해 미래전망을 해보도록 하겠습니다.
주식차트에 많이 나오는 ‘이동평균선’ 개념을 활용 해 전망 해 볼텐데요.
이동평균선이란?
해당 시점에서 시장의 흐름을 판단하고 향후 추이를 전망하는데 사용되는 기술지표입니다.
주식에서는 보통 5,20,60,120일 이동평균선을 많이 활용하죠.
이 개념을 매수우위지수에 한번 활용해 보도록 하겠습니다.
녹색은 매수우위지수, 빨간 점선은 매수우위지수를 24구간 뒤로 이동평균한 선입니다.
가로축의 단위가 “월” 이니까 24구간은 곧 24개월을 뒤로 이동한 것이겠죠.
왜 하필 24개월이냐면
매수우위 24구간 이동평균선과 경남 KB매매지수 그래프를 비교해 보았습니다.
빨간색 음영부분을 보면 두 그래프의 흐름이 상당히 비슷해 보입니다.
즉, 상관관계가 엄청 높아보이는데요.
실제로 상관관계를 확인해보니 0.88로 엄청 높은 상관관계를 보이고 있습니다.
이 높은 상관관계를 활용하여 매수우위지수의 이동평균선을 통해 미래의 매매지수를 예측해 볼 수 있는데요.
위의 그래프의 “미래구간”에는 매수우위 24구간 이동평균선만 나오게 되는데
위에서 이동평균선과 매매지수의 높은 상관관계를 미뤄 봤을 때,
“미래구간”의 이동평균선이 미래의 매매지수와 상당히 흐름이 비슷할 것이라고 예측할 수 있겠죠.
그러면 결국 “미래구간” 24구간 이동평균선 = 향후 2년(24개월) 매매지수라고 할 수 있고
이 이동평균선으로 미래의 전망을 할 수 있게 되는 것입니다.
그럼 한번 살펴보겠습니다.
‘23.11월부터 ‘25.10월까지 24개월간 이동평균선(장기추세선) 흐름을 살펴보면
매매지수는 ‘24.10월까지 하락하다가 ‘24.11월에 약반등 후 ‘25.10월까지 보합이 쭉 이어질거라고 예측해 볼 수 있겠습니다.
물론, 이 지수를 통한 전망은 경남 전체의 전망이고 많은 변수도 있기에 맹신하기 보다는
창원시 부동산 전망에 참고자료로 활용하면 좋을 것 같습니다.
(3) 전세수급지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 전세수급지수란 주택시장에서 전세매물에 대한 수요대비 공급량을 지수로 나타낸 것인데요. 이 지수도 부동산 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과를 수치화 한것입니다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 전세 공급이 부족할수록 200에 가까워지고, 공급이 충분할수록 0에 가까워지는데, 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’을, 100 미만일 경우 ‘공급충분’을 의미하는 지수입니다. |
‘23.10월 현재 경남의 전세수급지수는 114.2입니다.
기준치인 150에는 못미치지만
매수우위지수와 마찬가지로 올초부터 반등하여 상승세를 이어가고 있습니다.
점점 분위기가 나아지고 있네요.
(4) 전세수급지수를 활용한 미래전망
매수우위지수와 같은방법으로 전세수급지수 이동평균선을 활용하여
향후 2년간 경남의 전세지수를 예측 해 보도록 하겠습니다.
24구간 전세수급지수 이동평균선과 전세지수의 상관관계는 0.81로
매수우위지수 보단 낮지만 그래도 상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.
‘23.11월부터 ‘25.10월까지 24개월간 이동평균선(장기추세선) 흐름을 살펴보면
전세지수는 ‘24.11월까지 하락하다가 ‘24.12월에 반등 후 쭉 상승하다가
‘25.8월부터 다시 꺽이는 모습이 나오겠네요.
종합해보면
수급지수로 경남의 미래 전망을 예측 해 봤을때,
매매지수와 전세지수 모두 2024년 하반기까지 하락하다가
바닥을 찍고 약상승 흐름을 바뀌었다가
2025년 4분기쯤에 다시 약간 주춤하는 모습을 예상해 볼 수 있습니다.
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2. 주택구입부담지수
이번에는 주택구입부담지수 데이터 기반으로 창원시의 미래전망을 한번 살펴보겠습니다.
주택구입부담지수(주택구매력지수)란?(KB부동산에서 분기마다 발표)
| 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 분자에 들어가는 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. |
<경남 주택구입부담지수>
경남 주택구입부담지수와 매매지수를 나타낸 그래프입니다.
이 지수는 분기마다 발표하는데 현재 ’23년 2분기(6월)까지 데이터만 발표되었는데요.
직전까지는 평균대비 높았지만 이번 6월에는 평균밑으로 내려왔습니다.(현재 42.3)
주택가격이 계속 하락함에 따라 그만큼 주택구입부담도 내려가고 있는 모습입니다.
그리고 주택구입부담지수는 대출금리에 영향을 받을 수 밖에 없는데요.
최근 3분기에는 주택담보대출 금리가 다시 상승했습니다.
그러면 매수자 입장에서는 주택구입이 부담스러워 질 수 밖에 없는데요.
대출금리가 오르면 대출상환가능소득이 올라가기 때문입니다.
이에 따라 주택구입부담지수의 하락세에도 조금 제동이 걸릴 확률이 높아보입니다.
매매가 하락이라는 부담지수의 하락요소와 대출금리가 오름에 따라 발생하는 부담지수 상승요소가 공존하고 있기 때문이죠.
2019~20년처럼의 주택구입부담지수가 바닥인 매력적인 시기가 오기에는 아직 시간이 좀 더 걸릴것으로 보입니다. 매매가의 추가하락이나 금리인하가 시작되어야 되겠죠.
3. 주택가격전망지수
(1)주택가격전망지수란?(KB부동산, 한국은행에서 매월발표)
| 주택가격전망지수는 말그대로 앞으로의 전망에 대해 표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 집계하여 나타낸 지표인데요. 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높습니다. 즉 앞으로 주택가격이 상승할거라고 예상된다는 거겠죠. |
주택가격전망지수는 100을 기준으로 시장의 흐름을 판단합니다.
<경남 주택가격전망지수>
경남의 주택가격전망지수입니다.
매매와 전세 모두
‘22.12월에 바닥을 찍고 올해 계속 상승하다가 10월 들어 다시 살짝 꺽인 모습인데요.
그래프를 보시면 자세히 보면
매매전망지수와 매매증감 그래프와, 전세전망지수와 전세증감 그래프가 상당히 유사한 모습입니다.
올해 주택가격전망지수가 먼저 상승을 하니까 따라서 매매,전세감소폭이 줄어드는 듯한 모습인데요.
(2) 주택가격전망지수를 활용한 미래전망
주택가격전망지수 이동평균선을 활용 해 미래전망을 한번 예측해 보도록 하겠습니다.
매매전망과 전세전망지수의 3구간(3개월) 이동평균선을 그려본 겁니다.
이 이동평균선이 얼마나 매매/전세증감 그래프와 유사한 지 한번 살펴보면
대충봐도 전망지수 그래프와 증감그래프가 상당히 비슷해 보이는데요.
매매와 전세 모두 상관관계가 0.90으로 상당히 높게 나타납니다.
이 높은 상관관계를 활용해 미래를 예측해 볼 수 있겠죠.
위의 그래프로 미래전망을 해보면
지금 현재는 감소폭이 줄고는 있지만 아직 매매/전세지수가 계속 감소하고 있는데요
앞으로 3개월간 매매, 전세 모두 하락폭이 점점 감소하여 증가(+)도 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.
비록 3개월의 짧은 미래 데이터긴 하지만
단기간의 미래를 전망하는 데 참고하기 좋은 데이터라고 생각합니다.
4. 마무리
오늘은 경남의 [수급지수], [주택구입부담지수], [주택가격전망지수]에 대해 한번 살펴봤는데요.
[수급지수] 로 살펴봤을 땐,
매매와 전세 모두 24년 3분기까지 하락하다가 상승으로 전환하는 형태였고
[주택가격전망지수]로 살펴봤을 땐,
앞으로의 3개월은 매매/전세 감소폭이 줄어들어 상승으로 전환을 기대해 볼 수 있었습니다.
[주택구입부담지수] 측면에서는
아직 금리의 상승으로 어느정도 부담이 있는 상황이구요. 투자하기 좋은 시기라고 보이지는 않습니다.
결론은
아직 시장은 하락이 이어지고 있어 분위기가 좋지 않지만
하락폭의 감소로 미래는 낙관하고 있는 상황이라 보여지네요.
위의 데이터들이 경남 전체의 데이터라
창원의 부동산 흐름을 분석하는데 정확도는 약간 떨어지겠지만
창원은 경남의 제1도시로서 경남 부동산 흐름에 제일 큰 영향을 미치는 지역이기에
미래를 예측하는 데 하나의 참고자료로 활용하면 좋을 것 같습니다.
오히려 창원시 부동산은 경남의 지표들보다 좀 더 낙관적으로 생각해도 무리는 없을 것 같네요.
이상입니다.
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다음 2024년 창원시 부동산 전망 – [4탄]으로 이어집니다
※ 그림 및 데이터 출처
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