2024년 창원 부동산 전망 - [1탄]

2024년 창원시 부동산 전망 1탄입니다.

부동산 흐름분석에는 여러가지 요소가 있습니다.
공급, 거시경제(금리), 정부정책, 산업, 인구 등등이 있는데요.

오늘은 창원특례시의 현재 부동산 흐름에 대해 분석하고
[공급 측면]에서 한번 부동산 흐름을 전망해보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

Table of Contents

1. 창원시에 대해

창원시는 경상남도 최대도시로 성산구, 의창구, 회원구, 합포구, 진해구 등 5개의 구가 있고
인구수가 100만 이상으로 비수도권에서 유일한 특례시입니다.(수원, 고양, 용인, 창원)

하지만 ’23년 9월 현재 101만명으로 인구 감소세가 매우 심각합니다.
’25년에는 특례시 선정 기준인 100만 인구가 무너지며 특례시 박탈이 불가피 해 보이는 상황인데요.

인구 감소의 첫 번째 원인은 주요 산업인 조선, 기계, 자동차 산업의 불황으로 구조조정이 진행되면서 지역 내 일자리 감소가 크다는 점이고,
두 번째로는 여타 지방과 마친가지로 수도권 집중 문제 때문으로 보여집니다.
세 번째로는 비싼 집값을 피해 상대적으로 저렴한 인근지역(김해, 양산) 등으로의 인구이동 때문입니다.

2. 매매지수 흐름분석(KB매매 지수)

(1) KB매매시계열

‘20.1월부터 ”23.10월까지의 경남 KB매매지수 흐름입니다.

– 창원시 전체 : ‘22.10월부터 12개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.10월에 상승 전환
– 창원 성산구 : ‘22.7월부터 12개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.7월부터 지금까지 상승
– 창원 의창구 : ‘22.10월부터 9개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.7월부터 지금까지 상승
– 창원 진해구 : ‘22.11월부터 지금까지 12개월 연속 하락 흐름
– 창원 마산회원구 : ‘22.10월부터 12개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.10월에 상승 전환
– 창원 마산합포구 : ‘22.10월부터 지금까지 13개월 연속 하락 흐름

매매 평당가로 구별 급지를 나누면
창원 성산구 > 창원 의창구 > 창원 마산회원구 > 창원 마산합포구 > 창원 진해구
이렇게 구분할 수 있는데요.

상대적으로 상급지인 성산구, 의창구, 마산회원구는 상승흐름으로 전환되었고
마산합포구와 진해구는 아직도 하락이 계속되고 있습니다.

창원시 전체적으로는 몇몇구의 상승으로 ‘23.10월에 상승으로 전환되었습니다.

(2) KB전세시계열

‘20.1월부터 ”23.10월까지의 경남 KB전세지수 흐름입니다.

– 창원시 전체 : ‘22.11월부터 11개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.10월에 상승 전환
– 창원 성산구 : ‘22.11월부터 10개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.9월부터 지금까지 상승
– 창원 의창구 : ‘22.10월부터 11개월 연속 하락 흐름이 이어오다가 ‘23.9월부터 지금까지 상승
– 창원 진해구 : ‘22.11월부터 지금까지 12개월 연속 하락 흐름
– 창원 마산회원구 : ‘22.10월부터 지금까지 13개월 연속 하락 흐름
– 창원 마산합포구 : ‘22.11월부터 지금까지 12개월 연속 하락 흐름

전세지수는 성산구와 의창구만 상승흐름으로 전환되었고
나머지 마산회원구와 마산합포구, 진해구는 아직도 하락이 계속되고 있습니다.

창원시 전체적으로는 성산구와 의창구의 전세지수상승으로 ‘23.10월에 상승으로 전환되었습니다.

창원시 외의 도시를 살펴보면
매매와 마찬가지로 전세 역시 가파른 상승을 보이는 진주가 눈에 띄네요.

3. 공급

(1) 입주물량

창원시의 24,25,26년 입주물량을 살펴보겠습니다.
분양물량과 2023년 분양예정 물량까지 포함하여 봤을 때,
평균수요보다 살짝 많은 수준이고, 미미하지만 시간이 갈수록 점점 감소하고 있습니다.

단순히 공급측면에서 봤을 땐, 앞으로의 창원시의 부동산 흐름이 괜찮아 보입니다.
좀 더 세부적으로 살펴보겠습니다.

구별로 살펴보면

성산구 36% > 의창구 27% > 마산회원구 16% > 마산합포구 13% > 진해구 7% 이네요.
상급지 일수록 공급이 많은 모습입니다.

단지별로도 살펴보겠습니다.

공급물량을 통해 시장을 분석할 때, 공급량도 중요하지만
공급이 어디에, 얼마나 집중적으로 시기가 몰려있는지도 상당히 중요한데요.

하급지 보다는 상급지에,
또 일정시기에 집중적으로 공급이 된다면 시장에 미치는 영향이 당연히 크겠죠.

위의 단지표와 밑의 급지표를 참고했을 때,

다행스러운건 창원시의 1급지라 할 수 있는 신월동, 용호동, 중동, 가음동 쪽에는 공급이 많지 않습니다.

공급량도 많지 않을뿐더러 상급지의 공급도 적고 시기가 몰려있지 않기 때문에

역시 수요/공급 측면에서 창원은 앞으로 좋은 흐름이 기대가 됩니다.

** 음영이 된 부분은 분양 확정물량이 아닌 분양 예정물량이라 입주시기가 변동 될 수도 있습니다. **

<-4년~40년식, 300세대 이상 동별 아파트 평당가>

** 분양확정 단지지도 입니다. 참고하시기 바랍니다.

하지만 공급이 이게 끝이 아닙니다.
창원은 산이 많은 분지로 빈땅이 없기에 많은 재개발, 재건축 사업이 추진중 입니다.

위의 표의 단지들은 재개발,재건축이 한참 진행 중으로 곧 분양을 기대해 볼 수 있는 단지들인데요.

현재, 입주시기는 미정이지만 시간이 지나 입주시기가 확정이 되면 공급물량에 추가가 될 텐데요.
이 단지들은 어느정도 입주시기가 예상이 가능하기에, 현재 투자를 고려하고 있다면 꼭 이 부분도 고려하여 투자를 해야 되겠죠.

특히, 창원 최고 입지 중 하나인 신월동 창원센트럴아이파크의 입주가 빠르면 26년으로 예상되어
많은분들의 관심을 끌고 있습니다.

(2) 착공 및 분양물량

다음은 경남의 월별 착공 및 분양물량입니다.

여기서 눈여겨 볼건, 2023년 경남의 착공 및 분양물량입니다.
착공물량은 2,089건, 분양물량은 2,435건으로
한눈에 봐도 21,22년 대비 현저히 적은 모습입니다.

작년부터 부동산 경기 악화되어
건설사에서 착공과 분양을 연기하거나 선분양 대신 후분양으로 시행하기 때문에 그런데요.

이 데이터로 미뤄볼 수 있는건

부동산 흐름에는 사이클이 있는데
이렇게 신규 착공 물량이 적으면
건설중인 물량들이 다 입주된 시점인 향후 3~4년뒤에는
지금보다 더 입주물량이 부족해 질텐데요.

그럼 수요 대비 공급 부족으로
부동산 가격이 오를 수 밖에 없는 상황이 생길겁니다.
(거시경제랑 정부정책만 도와준다면요)

4. 2024년 창원시 부동산 전망 – [1탄] 마무리

공급 측면에서만 본다면

현재 창원의 24,25,26년 입주물량은
수요 대비 적정한 수준이고

상급지에 집중적으로 공급이 예정되어 있지 않아 그 영향이 적어서
내년, 내후년에도 전체적으로 괜찮은 흐름을 이어갈 거 같구요.

그리고 올해 착공, 분양 물량이 상당히 적기에
향후 3~4년뒤의 입주물량도 적게 나타날 것으로 예상되어

그 시기가 온다면 지금부더 더 부족한 공급의 영향으로
좋은 흐름이 계속 이어갈거 같습니다.

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다음 2024년 창원시 부동산 전망[2탄]으로 이어집니다

※ 그림 및 데이터 출처

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2024년 창원 부동산 전망 – [1탄]