2024년 인천광역시 부동산 전망 마지막 5탄입니다.
1,2,3,4탄 내용을 종합하여
2024년 인천광역시의 부동산 전망을 살펴보겠습니다.
1. [1~4]탄 요약 정리
| 위치 | 구분 | 현재 상황 | 미래전망 | |
| 1탄 바로가기 | 급지 | 소득 | ○ 소득 – 인천시 전국 근로소득 14위, 종합소득 12위 -> 하위권 – 산업구조는 서비스업이 62%로 소비도시 – 구별 일자리수 : 남동구 > 연수구 > 서구 > 중구 > 부평구… – 구별 근로소득 : 연수구 > 옹진군 > 서구 > 중구 > 남동구… – 구별 종합소득 : 연수구 > 서구 > 강화군 > 남동구 > 옹진군… – 시군구 근로소득 순위 : 연수구 18위, 옹진군 56위, 서구 84위, 중구 96위, 남동구 125위… – 시군구 종합소득 순위 : 연수구 12위, 서구 69위, 강화군 109위, 남동구 117위, 옹진군 129위… | – |
| 학군 | ○ 학군 – 전체 학원수 : 서구 > 연수구 > 남동구 > 부평구 > 미추홀구… – 동단위 학원수 : 논현동(남동구) > 송도동(연수구) > 산곡동(부평구)… – 특목고 진학생수 : 송도동(연수구) > 청라동(서구) > 운서동(중구)… – 서울대, 의대 합격생수 : 송도동(연수구) > 운서동(중구) > 논현동(남동구)… – 특목자사고 최고 진학생수 : 인천신정중(송도동) 120명 – 서울대, 의대 최고 합격생수 : 인천포스코고(송도동) 39명 | – | ||
| 인구 | ○ 인구 – 구별 인구수 : 서구 > 부평구 > 남동구 > 미추홀구 > 연수구… – 구별 인구수 증감율 : 중구(33%) > 서구(17%) > 연수구(15%) > 강화군(0%), 나머지는 – – 전출입 : 부천시로 전출 7,960명, 전입 15,011명, 순유입 7,051명 | – | ||
| 종합 | ○ 종합 – 매매평당가 : 연수구 > 부평구 > 서구 > 계양구 > 남동구… – 전세평당가 : 연수구 > 부평구 > 계양구 = 남동구 > 서구… | – | ||
| 2탄 바로가기 | 매매전세 | ○ 인천시 전체 매매지수는 1개월동안 -0.2 하락중 – ‘22.6~’23.8월까지 15개월 연속 하락하다가 ‘23.9~11월은 보합, 12월에 다시 하락 – 연수구, 서구, 중구는 ‘23.8,9월부터 상승하다가 12월들어 다시 주춤 ○ 인천시 전체 전세지수 ‘23.9~11월 상승하다가 12월에 다시 하락 | 23년 하반기부터 매매/전세 모두 상승했으니 12월들어 다시 하락으로 전환. 시장 분위기가 냉각되어 한동안 하락 분위기 유지 예상 | |
| 저평가 여부 | ○ 주택구입부담지수 갭으로 도시별 비교 – 인천시는 서울, 경기, 대전, 광주, 부산 보다 저평가 – 대구보다는 저평가, 울산과는 비슷 ○ 인천광역시 주택구입부담지수 – 높은금리로 인해 구입부담이 평균보다 높은시점(70.3) | 코로나 시기에 상대적으로 적게 오르고 이후 많이 하락하면서 대구, 울산을 제외한 나머지 도시들보다 저평가된 상황으로 투자하기 괜찮음. 그러나 인천시의 주택구입부담과 금리가 높은시기 이기에 주택구입하기엔 부담이 약간 되는 상황임. | ||
| 3탄 바로가기 | 공급물량 | 24,25년 입주 예정물량은 평균 수요대비 많으나 26년 이후부터는 적음 구별 입주물량(24~27) : 서구 > 미추홀구 > 연수구 > 계양구 > 부평구… 분양미정 단지(재개발, 재건축 등) 32,525세대로 많이 있음. | 2026년부터는 입주물량이 많이 감소하나, 분양미정 단지가 많아서 주의해야됨. 24,25년에는 입주물량도 많고 상대적으로 상급지(연수구, 서구)에 입주물량이 많은 편이라 입주물량 대비 부동산 시장에 미치는 영향력은 생각보다 조금 더 클 것으로 예상. | |
| 미분양 | 2023년 3월 정점 찍고 급격하게 감소하여 평균 미만 수준 미분양수가 감소하면서 준공후미분양 비율 증가(약 50%) 구별 미분양수 : 서구 > 미추홀구 > 연수구 > 중구 > 계양구… | 미분양 수 감소로 크게 우려할만한 상황은 아님 | ||
| 청약 | 가점평균은 감소추세이나 [검단신도시AB20-2블록중흥S클래스에듀파크]의 경우에는 최고 경쟁률이 82.5:1 | 상급지 청약분위기는 괜찮음. 수요가 완전히 얼어붙은 상황은 아님 | ||
| 4탄 바로가기 | 수급지수 | 매수우위지수는 ‘23.1월부터 오르다가 9월이후 하락하여 아직도 많이 낮은수준(현재 20.8) 전세수급지수는 ‘23.1월부터 오르다가 10월이후 하락하여 아직도 많이 낮은수준(현재 86.3) | ○ 매매 전망 – 현재부터 2024년 6월까지 : 하락 – 2024년 7월부터 2025년 7월까지 : 상승 – 2025년 8월 이후 : 하락 ○ 전세 전망 – 현재부터 2024년 10월까지 : 하락 – 2024년 11월부터 2025년 8월까지 : 상승 – 2025년 9월 이후 : 하락 | |
| 미래전망 | 매매,전세전망지수 모두 ‘23.1월부터 상승전환되어 오르다가 10월부터 하락하고 있음 매매전망지수는 82.97 / 전세전망지수는 94.3으로 둘다 기준치인 100에는 못미침 | 앞으로 3개월(‘24.1~3월) 동안 매매/전세 지수 하락폭 증가 예상 | ||
2. [최종] 2024년 인천광역시 부동산 전망
[현재 시장 상황]
2023년 하반기 인천 부동산 시장은 매매와 전세 부문 모두 상급지 중심으로 반등하는 모습을 보였습니다.
하지만 이 상승세는 지속되지 못하고 연말에 다시 하락세로 전환되었습니다.
이는 부동산 시장이 여전히 불안정한 상태임을 나타나고 있습니다.
[주택구입부담지수 분석]
주택구입부담지수에 대한 분석 결과, 인천은 대구와 울산을 제외한 다른 도시들에 비해 상대적으로 저평가되어 있는 것으로 나타났습니다. 이는 투자 관점에서 볼 때 긍정적인 신호일 수 있습니다.
그러나 현재의 높은 금리는 주택 구입에 대한 부담을 증가시키고 있어, 매수에는 신중을 기할 필요가 있습니다.
[수급지수와 전망지수에 의한 단기 전망]
수급지수와 주택가격전망지수 분석에 따르면, 단기적으로 하락 추세가 예상됩니다.
2024년 하반기까지는 매매와 전세 모두 하락할 것으로 보이며, 이후에는 상승세로 전환될 가능성이 있습니다.
그러나 이 상승 추세가 길게 지속되지는 않을 것으로 예상되며, 2025년 하반기부터는 다시 하락세가 나타날 것으로 보입니다.
[장기 전망과 투자 전략]
2026년 이후 적은 공급물량을 고려할 때, 향후 3~4년 후에는 인천 부동산 시장에서 공급 부족 현상이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 시장에 상승 압력을 가할 수 있으며, 본격적인 상승장이 도래할 수 있습니다.
따라서 투자자들에게는 현재 시장의 동향을 면밀히 관찰하고,
보수적인 접근을 유지하면서 적절한 투자 기회를 기다리는 것이 현명할 것으로 보입니다.
감사합니다.
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