2024년 인천광역시 부동산 전망 4탄입니다.
이전 시리즈에서는 인천광역시 부동산의 다양한 측면을 살펴보았는데요.
[1탄]에서는 인천 부동산의 등급 분류를,
[2탄]에서는 최근의 매매 및 전세 추이와 주택 구입 부담 지수를 통해 시장의 저평가 여부를 분석했습니다.
[3탄]에서는 공급량, 미분양 상황, 그리고 청약 트렌드를 바탕으로 미래 전망을 제시했습니다.
오늘의 [4탄]에서는 인천광역시의 매매 및 전세수급지수와 주택가격전망지수를 살펴보고, 이를 바탕으로 앞으로의 인천시 부동산 시장 분위기를 예측해보도록 하겠습니다.
1. 수급지수
(1) 매수우위지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수로, 부동산 중개업소를 대상으로 설문조사 결과를 집계하여 나타낸 통계 자료입니다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워지는데, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’을, 100 미만일 경우 ‘매도자 많음’을 의미합니다. |
이 원칙을 인천광역시의 매수우위지수를 통해 검증해보면,
아래 그래프에서 볼 수 있듯이 일반적으로 기준선인 40을 넘어서면 매매지수가 상승하는 경향이 나타나고,
반대로, 40 아래로 떨어질 경우 매매지수 역시 하락하는 경향을 보입니다.
이러한 현상은 매수우위지수가 부동산 시장의 매매 가격 동향을 어느 정도 예측하는 데 유용한 지표임을 나타냅니다.
<인천광역시 매수우위지수>
2023년 초부터 지속적인 상승세를 보이던 이 지수는 9월에 34.8로 거의 40에 근접했으나,
10월 이후에는 상승세가 한풀 꺾이며 하락세로 전환되었습니다.
이러한 변화는 부동산 시장에 대한 매수자들의 심리가 다소 위축되었음을 나타내며, 이는 많은 매매 매물과 높아진 대출금리가 주요 원인으로 보입니다.
(2) 매수우위지수를 활용한 미래전망
지금부터 위의 매수우위지수 지표를 통해 매매지수의 미래전망을 해볼텐데요.
방법은 바로 주식차트에 많이 나오는 ‘이동평균선’ 개념을 활용하는것입니다.
이동평균선이란?
이동평균선은 특정 기간 동안의 평균값을 계속 갱신해가며, 그 과정에서 형성되는 선을 통해 시장의 현재 흐름을 파악하고 향후 추이를 예측하는 데 사용되는 기술적 지표입니다.
이 지표는 주식 시장에서 주로 사용되지만, 부동산 시장에서도 매수우위지수와 같은 지표에 적용하여 시장의 트렌드를 이해하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
매수우위지수에 이동평균선을 적용하면, 짧은 기간의 변동성을 평활화하여 보다 장기적이고 일관된 시장의 추세를 파악할 수 있습니다.
이를 통해 인천 부동산 시장의 매매지수가 어떻게 움직일지를 보다 정교하게 예측할 수 있을 것입니다.
매수우위지수(녹색)에 24구간 이동평균선(빨간색)을 그려봤는데요.
녹색은 매수우위지수, 빨간색 점선은 매수우위지수를 24구간 뒤로 이동평균한 선입니다.
가로축의 단위가 “월” 이니까 24구간은 곧 24개월을 뒤로 이동한 것이겠죠.
왜 하필 24개월이냐면
매수우위 24구간 이동평균선과 인천의 KB매매지수 그래프를 비교해 보았습니다.
빨간색 음영부분을 보면 두 그래프의 흐름이 상당히 비슷해 보입니다.
즉, 상관관계가 엄청 높아 보이는데요.
2020년 이후 두 그래프의 상관관계를 확인해보니
0.95로 엄청 높은 상관관계를 보이고 있습니다.
이러한 높은 상관관계는 매수우위지수의 이동평균선이 인천 부동산 시장의 미래 매매지수 추세를 예측하는 데 매우 유용한 도구가 될 수 있음을 의미하는데요.
이를 활용하여
향후 인천시의 미래 매매지수를 예측해보겠습니다.
매수우위지수를 24구간 이동평균하면 위의 그래프에서 처럼
“미래구간”(‘24.01~’25.11)에는 매수우위 24구간 이동평균선만 나오게 되는데요.
이전에 이동평균선과 매매지수 사이에 높은 상관관계가 있음을 확인했기 때문에,
“미래구간”의 이동평균선은 이 시기의 매매지수 흐름과 비슷할 것으로 예상할 수 있습니다.
즉, “미래구간”의 24구간 이동평균선은 향후 2년(24개월) 동안의 매매지수 추세를 나타내는 것으로 해석할 수 있습니다.
이러한 방법을 통해 매수우위지수를 활용하여 미래전망(2년)을 해볼 수 있는 것입니다.
그럼 미래의 매매지수 흐름을 한번 살펴보겠습니다.
이 예측에 따르면, 향후 2년간 인천시의 매매지수는
인천시의 매매지수는 2024년 6월까지는 하락세를 보일 것으로 예상되며,
이후 2024년 7월부터 상승세로 전환될 것으로 보입니다.
이 상승 추세는 2025년 7월까지 지속되다가, 2025년 8월에 다시 하락할 것으로 예상됩니다.
※ 이러한 전망은 데이터에 기반한 추정치이므로, 실제 시장 상황과 다를 수 있음을 인지하는 것이 중요합니다. 그러나 이러한 분석은 투자 결정을 내리기 전 시장의 대략적인 흐름을 이해하는 데 유용하게 사용될 수 있다고 생각되네요.
(3) 전세수급지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 전세수급지수란 주택시장에서 전세매물에 대한 수요대비 공급량을 지수로 나타낸 것인데요. 이 지수도 부동산 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과를 나타낸것인데요. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 전세 공급이 부족할수록 200에 가까워지고, 공급이 충분할수록 0에 가까워지는데, 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’을, 100 미만일 경우 ‘공급충분’을 의미하는 지수입니다. |
이를 인천광역시의 전세수급지수를 통해 확인해보면, 아래 그래프에서 확인할 수 있듯이 기준선인 150을 초과할 때 전세지수가 상승하고, 150 이하로 떨어질 때 전세지수가 하락하는 경향을 확인할 수 있습니다
‘2023년 12월, 인천시의 전세수급지수는 86.3으로 나타났습니다.
2023년 초부터 시작된 상승세를 이어가다가 최근에 꺾여 낮아지고 있고, 여전히 기준치인 150에 비해 상당히 낮은 상태입니다.
기준치를 넘어서는 데는 예상보다 더 많은 시간이 소요될 것으로 보입니다.
(4) 전세수급지수를 활용한 전세 미래전망
그럼 매수우위지수와 같은방법으로 전세수급지수 이동평균선을 활용하여
향후 2년간 대전시의 전세지수를 예측 해 보도록 하겠습니다.
전세수급지수 24구간 이동평균선과 전세지수(KB) 그래프를 비교해 보면,
매수우위지수와 마찬가지로
두 그래프가 어느정도 상관관계가 있어보이는데요.
2020년 이후
24구간 전세수급지수 이동평균선과 전세지수의 상관관계는 0.90로
매수우위지수 보단 낮지만 그래도 상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.
이를 활용하여 전세지수의 미래흐름을 예측해보도록 하겠습니다.
‘23.12월부터 ‘25.11월까지 24개월간 이동평균선(장기추세선) 흐름을 살펴보면
전세지수는
지금부터 ‘24.10월까지 하락하다가 ‘24.11월부터 상승으로 전환되어 쭈욱 오르다가
‘25.8월에 정점을 찍고 다시 하락하는 모습이 나올것으로 예상되네요.
수급지수로 부동산 시장의 매매 및 전세 전망을 요약하면 다음과 같습니다.
인천광역시 향후 매매 전망
- 현재부터 2024년 6월까지 : 하락
- 2024년 7월부터 2025년 7월까지 : 상승
- 2025년 8월 이후 : 하락
인천광역시 향후 전세 전망
- 현재부터 2024년 10월까지 : 하락
- 2024년 11월부터 2025년 8월까지 : 상승
- 2025년 9월 이후 : 하락
2. 주택가격전망지수
다음은 주택가격전망지수를 활용하여 미래의 매매/전세 흐름을 예측해보도록 하겠습니다.
(1) 주택가격전망지수란?(KB부동산, 한국은행에서 매월발표)
| 주택가격전망지수는 말그대로 앞으로의 전망에 대해 표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 집계하여 나타낸 지표인데요. 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 집값이 오를 것이라는 전망이 많다는 뜻입니다. |
주택가격전망지수는 100을 기준으로 시장의 흐름을 판단합니다.
<인천광역시 주택가격전망지수>
인천시의 ‘23.12월 매매 주택가격전망지수는 82.97, 전세의 전망지수는 94.3입니다.
매매와 전세 모두 기준치인 100보다 적은 상황으로,
매매, 전세 모두 앞으로 계속 하락할 것으로 보는 전망이 많지만 많다는 뜻인데요.
전망지수의 흐름도 같습니다.
‘22.12월에 바닥을 찍고 올해 계속 상승하다가 10월 들어 다시 살짝 꺾인 모습입니다.
(2) 주택가격전망지수를 활용한 미래전망
위에서 수급지수를 통해 미래전망 분석을 했던 방식으로 주택가격전망지수를 활용하여 미래전망을 해보도록 하겠습니다.
아래의 그래프를 보시면 자세히 보면
매매전망지수와 매매증감폭이, 전세전망지수와 전세증감폭이 상당히 유사한 모습입니다.
주택가격전망지수가 먼저 상승을 하니까 그에 따라서 매매, 전세 감소폭이 줄어들다가 상승으로 전환하는 모습인데요.
상당히 상관관계가 높아보입니다.
앞서 우리는 수급지수의 이동평균선을 활용하여 시장 분석을 했었는데요.
이와 유사하게, 이번에는 주택가격전망지수의 이동평균선과 매매/전세지수의 증감 그래프를 통해 얼마나 높은 상관관계가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
상관관계를 살펴보면
매매전망지수 3구간 이동평균선과 매매증감 그래프의 상관관계는 0.92
전세전망지수 3구간 이동평균선과 전세증감 그래프의 상관관계는 0.90로
상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.
그럼 위의 그래프처럼
미래전망지수 3구간(3개월) 이동평균선은 즉 미래의 매매/전세 증감 그래프로 볼 수 있겠죠.
[미래구간] 3구간 이동평균선 = 향후 3개월 매매/전세증감(‘24.1월~’24.3월)
확대해서 살펴보면
그래프를 통해, 향후 3개월간 매매/전세지수의 흐름을 예측해본다면
앞으로 3개월간(‘24.1월~3월)은 매매/전세전망지수 모두 이동평균선이 하락하는 형태이므로,
매매/전세지수 모두 감소하고 있기 때문에 매매/전세지수 모두 감소폭 증가가 예상됩니다.(계속 하락)
정리하자면 ‘24.1월~’24.3월까지 3개월간 매매/전세의 전망은
매매는
‘24.1월~’24.3월 : 하락폭 증가(계속 하락)
전세는
‘24.1월~’24.3월 : 하락폭 증가(계속 하락)
이러한 단기적 하락 추세는 수급지수의 분석 결과와 유사한 패턴을 보이고 있는데요.
단기간이지만, 투자자와 시장을 관찰하시는분들께는
인천시 부동산 시장의 단기적인 동향을 파악하고, 이에 대응하는 전략을 세울 수 있는 자료라고 생각됩니다.
3. [4탄] 마무리
오늘은 인천시의 [수급지수] , [주택가격전망지수]에 대해 한번 살펴봤는데요.
인천광역시 향후 매매 전망
- 현재부터 2024년 6월까지 : 하락
- 2024년 7월부터 2025년 7월까지 : 상승
- 2025년 8월 이후 : 하락
인천광역시 향후 전세 전망
- 현재부터 2024년 10월까지 : 하락
- 2024년 11월부터 2025년 8월까지 : 상승
- 2025년 9월 이후 : 하락
[주택가격전망지수]를 활용한 향후 3개월동안의 미래전망은
매매와 전세지수 모두 하락폭이 증가할 것으로 예상됩니다.
두 지수를 통한 매매/전세 전망을 봤을때,
모두 단기적으로 하락하는 모습을 볼 수 있습니다.
오늘 우리는 수급지수와 주택가격전망지수를 활용해 인천시 부동산 시장의 미래를 예측하는 방법을 살펴보았습니다.
물론, 이러한 데이터 기반의 예측이 항상 완벽하게 정확할 수는 없습니다.
하지만, 이는 시장의 대략적인 흐름을 이해하는 데 유용한 도구가 될 수 있고,
또 이러한 분석을 통해, 잃지 않는 투자를 위한 보다 신중하고 정보에 기반한 결정을 내릴 수 있습니다.
앞으로도 시장의 동향을 면밀히 관찰하며, 여러분의 투자가 보다 안전하고 성공적이길 바랍니다.
감사합니다.
감사합니다.
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다음 2024년 대전광역시 부동산 전망 – [5탄]으로 이어집니다.
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