2024년 인천광역시 부동산 전망 3탄입니다.
[1탄]에서는 인천광역시의 부동산 급지에 대해 알아보고
[2탄]에서는 인천시의 최근 매매/전세 흐름과 다른지역과의 비교를 통해 고평가, 저평가 여부를 한번 살펴보았는데요.
오늘은 2024년 인천광역시 부동산 전망 – [3탄]으로
인천광역시의 공급물량과 미분양, 청약 분위기를 파악해 보고
인천시의 향후 부동산 시장 분위기를 한번 예측해보도록 하겠습니다.
1. 공급물량
1.1 입주물량
위의 그래프는 인천광역시의 2024~28년 입주물량입니다.
22,23년도에는 엄청난 공급이 있었는데요. 서구에 신도시들이 들어서면서 많은 공급이 있었습니다.
이후 2024, 25년에는 여전히 평균수요(검은색 점선) 이상의 입주물량이 예정되어 있지만,
26년부터는 입주물량이 많이 줄어들고 있는 모습인데요.(평균수요 이하)
이 모습만 보면 26년 이후부터 공급이 부족해져(수요대비) 다시 부동산 가격이 상승할것으로 예상되지만, 무작정 그렇게예측해서는 안되는데요.
바로 [입주시기 미정물량] 때문입니다.
[입주시기 미정물량] 이란
주로 재개발, 재건축 물량 혹은
분양을 연기하거나 분양 방식을 바꿔서 후분양으로 진행 중인 아파트들입니다.
특히 후분양 같은 경우는 준공을 앞두고 분양이 확정되어, 갑자기 위의 확정 물량 그래프에 추가되기 때문에
아래의 [입주시기 미정물량] 단지들은
정확한 분양물량을 파악하는데 있어 꾸준한 모니터링은 필수입니다.
인천광역시의 분양미정 아파트는 현재 총 32,525세대로
대부분 재개발, 재건축 등 정비사업입니다.
세대수가 많은 단지도 많기 때문에 정확한 입주물량 파악을 위해서는 이 사업들의 진행 상황들을 꼭 체크가 필요합니다.
1.2 구별 입주물량
24~27년 [확정 입주물량]에 대해 구별 비율을 살펴보면
서구 18,015세대(32%) > 미추홀구 9,576세대(17%) > 연수구 9,503세대(17%) > 계양구 4,351세대(8%), 부평구 3,569세대(6%) 순 입니다.
서구는 검단신도시 영향으로 많은 비율을 차지하고 있습니다.
년도별로 입주물량에 대해 살펴보겠습니다.
인천광역시의 입주물량을 구별로 구분해서 나타낸건데요.
24년에는 연수구, 25,26년에는 서구의 입주물량이 상대적으로 많은데요.
24,25년에는 평균수요 대비 입주물량도 많고 상대적으로 상급지(연수구, 서구)에 입주물량이 많은 편이라
입주물량 대비 부동산 시장에 미치는 영향력은 생각보다 조금 더 클 것으로 예상됩니다.
물론, 더 정확한 분석을 위해서는 단지의 입지 및 세대수 등, 더 자세한 분석이 필요한데요.
이에따라, 구별로 입주예정단지까지 한번 알아보도록 하겠습니다.
(1) 연수구 입주예정단지(2024~27년)
(2) 부평구 입주예정단지(2024~27년)
(3) 서구 입주예정단지(2024~27년)
2. 미분양
다음은 인천광역시 미분양 현황입니다.
인천광역시는 미분양은
2022년 하반기(22년 7월)부터 상승하다가
2023년 3월, 정점을 찍고 급격히 내려온 상황인데요.
약 20년동안의 인천시 미분양 평균수보다도 적기도 하고
준공후 미분양수도 적게 유지되고 있어서 크게 걱정할 상황은 아닌 것처럼 보입니다.
또 대부분의 미분양 물량이 상급지인 연수구보다는 서구, 미추홀구로 밀집되어 있어서
상대적으로 그 여파도 적을 것으로 보이구요.
높은 분양가와 높은 금리로 인해 한동안은 미분양이 계속 생기겠지만
착공, 분양일정 연기로
공급부족 시기가 찾아오면 자연스럽게 줄어들지 않을까 생각됩니다.
3. 청약
마지막으로 인천광역시의 청약 분위기를 살펴보겠습니다.
최근 분양한(‘23.12월) [두산위브더제니스센트럴계양]의 가점평균은 49점으로
한창 분위기 좋았던 20,21년에 비해 점점 낮아지고 있는 추세입니다.
단지별로 살펴보면
2023년 11월에 분양한
[e편한세상제물포역파크메종], [왕길역로열파크씨티푸르지오], [운서역대라수어썸에듀]와 같은 단지들은 미분양이 발생했지만,
‘23.12월에 분양한 [검단신도시AB20-2블록중흥S클래스에듀파크]의 경우에는 최고 경쟁률이 82.5:1 을 기록하며,
인천시 전반적으로 청약의 열기는 조금씩 가라앉고 있지만, 입지가 좋은 단지들은 여전히 청약 분위기가 뜨거운 모습입니다.
4. [3탄] 마무리
[3탄]에서는
인천시의 향후 공급물량과 현재의 미분양, 청약 분위기에 대해 알아봤는데요.
공급 측면에서만 본다면
24,25년에는 연수구, 서구 등 주로 상급지에 평균수요 대비 많은 입주물량이 예정되어 있어
어려운 시기가 될것으로 예상되지만,
2026년부터는 공급물량이 평균수요 대비 많이 부족하고, 또 중,하급지에 많은 물량이 예정되어 있어
상급지에 대한 수요가 상승하여 부동산 가격 상승의 압력이 강해질 것으로 예상됩니다.
하지만 인천도 재개발, 재건축과 같은 [입주시기 미정물량]이 많아 주요 단지들은 꼭 주기적으로 체크를 해봐야겠죠.
감사합니다.
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다음 인천광역시 부동산 전망[4탄]으로 이어집니다
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