2024년 인천광역시 부동산 전망 2탄입니다.
[1탄]에서는 인천광역시 부동산 급지에 대해 알아봤는데요.
오늘은 [2탄]으로 매매 및 전세지수를 통한 부동산 흐름과
주택구입부담지수를 통해 타도시들과의 저평가 여부 및 투자 적정시기에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 최근 부동산 흐름(상승시점 분석)
1.1 매매지수(KB)
먼저 매매지수부터 살펴보겠습니다.
(1) 전국 매매지수 흐름
전국의 시/도별로 ‘20.12월부터 현재까지 KB매매지수 시계열 자료입니다.
인천은 ‘22.6월부터 ‘23.8월까지 하락하다가 약 15개월 연속 하락하다가
‘23.9월들어 보합을 유지하며 흐름이 바뀌는 듯하더니 다시 ‘23.12월에 들어 하락한 모습이네요(-0.2)
전국의 KB매매지수의 상승,하락기간 및 증감폭을 살펴보면
2023년 상반기까지만 해도 전국이 하락세였으나 하반기 들어 수도권 중심으로 반등하는듯 하더니 12월에 다시 꺾인 모습인데요.
‘23.12월에는 충북과 강원을 제외하면 모두 마이너스를 기록했습니다.
그럼 다음으로 구별로도 한번 살펴보겠습니다.
(2) 인천광역시 구별 매매지수 비교
인천광역시 구별 매매지수 시계열을 살펴보겠습니다.
23년 하반기 들어서 상대적으로 상급지인 연수구, 서구, 중구 중심으로 상승으로 전환되어 오르다가 그 힘이 하급지까지 미치지 못하고 연말로 갈수록 상승세가 누그러지는 모습입니다.
결국 ‘23.12월에는 연수구와 중구는 다시 매매지수가 하락하였네요.
23년 4분기 대출 금리 상승 및 부동산 PF 대출 관련 위기 우려 등으로 인하여 부동산 시장이 얼어붙어 버린것 같습니다.
1.2 전세지수(KB)
다음은 KB전세지수를 살펴보겠습니다.
(1) 전국 전세지수 흐름
전국의 시/도별로 ‘20.7월부터 지금까지 KB전세지수 시계열 자료입니다.
인천은 위의 매매지수의 흐름과 상당히 비슷한 모습인데요.
‘22.6월부터 ‘23.8월까지 하락, ‘23.8월부터 ‘23.11월까지 상승, 다시 12월에 약간 하락으로 흐름이 바뀌었습니다.
전국으로 보면
23년 하반기 들어 수도권 중심으로 전세지수의 상승은 연말에 들어 힘이 좀 빠지는 모습인데요.(전세지수 상승폭 하락)
매매와 전세 모두 상승폭이 하락하거나 하락폭이 커지고 있습니다.
(2) 인천광역시 구별 전세지수 비교
구별 전세지수 흐름도 살펴보겠습니다.
인천광역시 구별 전세지수의 흐름은 매매지수의 흐름과 굉장히 비슷합니다.
23년 하반기부터 연수구, 서구, 중구 중심으로 반등하다가 12월 들어서는 서구를 제외하고는 상승세가 꺾인 모습인데요.
매매와 전세 모두 흐름을 봤을때, 유일하게 서구만 아직까지 상승흐름을 이어가고 있습니다.
연수구와 중구 대비 상대적으로 평균대비 낮은 매물수 때문인데요.
상당히 적은 매물수 때문에 서구는 전세 상승흐름이 좀 더 이어지지 않을까 예상됩니다.
2. 저평가 여부
23년 하반기, 수도권 중심으로 양극화 현상이 나타나면서 도시별로 격차가 벌어진 상황인데요.
이러한 상황에서
현시점의 인천시는 다른 주요 도시들에 비해
고평가인지? 저평가 인지? 저평가라면 얼마나 저평가 인지?
각 지역의 아파트 가격, 소득, 금리를 알수 있는 주택구입부담지수를 통해 한번 알아보도록 하겠습니다.
2.1 주택구입부담지수(K-HAI)
(1) 주택구입부담지수란?
= 대출상환가능소득/중간가구소득(월) x 100
= (원리금 상환액/DTI) / 중간가구소득(월) x 100
| 주택구입부담지수란 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. 그 지역의 소득과 금리, 아파트 가격 모두를 반영한 데이터입니다. |
중간주택가격은 ’12년 12월까지는 국민은행의 ‘KB아파트 시세’ / ’13년 1월 이후부터는 한국부동산원 아파트시세
중간가구소득은 통계청 ‘가계조사’의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5,6분위 소득에
노동부 ‘매월 노동통계조사’의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산비율을 적용 하였음.
보통 주택구입부담지수(HAI)를 그 지역의 주택구입부담 정도를 확인하는데 활용하지만
HAI 자체가 그 지역의 소득, 아파트 가격, 금리를 반영하고 있기 때문에
지역간 주택구입부담지수(HAI) 비교를 통해 저평가 여부를 판단하는데도 활용할 수 있는데요.
지역간 주택구입부담지수 갭(GAP)을 통해 한번 비교해보도록 하겠습니다.
2.2 주택구입부담지수(K-HAI) 갭 (인천 기준)
(1) 인천 vs 서울
‘04.12월 부터 현재까지 약 20년간의 인천과 서울의 주택구입부담지수(HAI) 그래프입니다.
(‘24.1월 현재, 23년 3분기 최신자료 활용)
위의 그래프에서
파란색 선은 서울의 주택구입부담지수(HAI) 이고
빨간색 선은 인천의 주택구입부담지수(HAI) 인데요.
녹색은 인천와 서울의 주택구입부담지수 차이(갭)이고
중간의 검은색 점선은 약 20년간 인천와 서울의 주택구입부담지수 차이의 평균(갭 평균)인데
이를 정리하면
- ‘23.9월 서울 주택구입부담지수(HAI) : 161.4
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -63.77(인천-서울)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -91.1(갭이 더 벌어짐)
그래프에서 현재 두 지역간의 HAI 갭은 HAI 갭 평균선 보다 아래에 있는것을 볼 수 있는데요.
두 지역간의 대출금리는 차이가 없고 두 도시의 소득의 증가율이 큰 차이가 없는것(아파트 가격대비)을 고려할때,
거의 아파트 가격 증감율에 의해 이렇게 HAI 갭이 발생했다고 볼 수 있습니다.
현시점(23년 3분기 데이터)에서
서울 아파트값이 많이 오를때, 상대적으로 인천이 많이 못올랐거나
아니면,
서울 아파트값이 하락할때, 인천이 더욱 하락하면서
두 지역간의 20년간의 평균 HAI 갭보다 더 갭이 벌어진 상황인데요.(서울>인천)
그렇다면 지금은 인천이 서울보다 저평가 되었다고 할 수 있겠죠.
다른 도시들과도 비교해 보도록 하겠습니다.
(2) 인천 vs 경기도
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 경기 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -12.76(인천-경기)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -16.9(갭이 더 벌어짐)
- 저평가 지역 : 인천
(3) 인천 vs 대전
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 9.84(인천-대전)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 3.4(갭이 더 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 인천
(4) 인천 vs 광주
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 광주 주택구입부담지수(HAI) : 56.1
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 23.59(인천-광주)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 14.2(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 인천
(5) 인천 vs 부산
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 부산 주택구입부담지수(HAI) : 70.5
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 5.11(인천-부산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -0.2(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 인천
(6) 인천 vs 대구
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 3.76(인천-대구)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 9.7(갭이 벌어짐)
- 저평가 지역 : 대구
(7) 인천 vs 울산
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 울산 주택구입부담지수(HAI) : 50.5
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 19.96(인천-울산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 19.8
- 저평가 지역 : 비슷함(적정)
(8) 지역비교 정리
위의 도시들과 HAI 갭비교 수치를 표로 정리하자면
’23년 3분기 기준으로
현재 인천광역시는 전국에서
많은 공급물량으로 인해 오랫동안 많이 하락했던 대구 다음으로 저평가된 지역입니다. (울산과는 비슷)
만약 수도권을 투자한다면 서울, 경기보다는 인천에 투자하는것이 좀 더 매력적으로 보여집니다.
물론, 실제 투자시엔 시/구 단위로의 좀 더 세밀한 비교분석이 필요하겠지만요.
(9) 인천 vs 인천
마지막으로 인천광역시의 약 20년간 주택구입부담지수를 살펴보겠습니다.
위에 지역별 주택구입부담지수 비교를 통해
인천은 타지역 대비 비교했을때는 전반적으로 저평가 된것으로 보이는데요.(대구 제외)
인천시 자체적으로만 본다면
현재 인천시의 주택구입부담지수는 70.3로 약 20년간의 평균(67)에 비해 약간 높은편입니다.
그만큼 현재는 주택을 구입하기 부담스러운 시기라 볼 수 있는데요.
하지만 올해부터(24년) 대출금리 하락이 시작된다면,
주택구입부담지수가 감소하면서 점점 투자하기 괜찮은 시기가 올 것으로 예상됩니다.
역대급으로 지수가 낮았던 2013~15년, 2020년 때처럼 말이죠.
지금은 시드확보에 주력하면서 그 시기가 오기를 기다려봐야겠습니다.
감사합니다.
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다음 2024년 인천광역시 부동산 전망 – [3탄]으로 이어집니다
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