2024년 울산 부동산 전망 -[3탄]

2024년 울산광역시 부동산 전망 3탄입니다.

[1탄]에서는 울산광역시의 최근 부동산 흐름 및 저평가 여부에 대해 알아보고

[2탄]에서는 울산광역시의 향후 공급물량과 현재 미분양 및 청약분위기를 알아봤는데요.

오늘 [3탄]에서는 울산광역시의 매매/전세 수급지수와 주택가격전망지수 알아보고 미래를 전망해보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

1. 수급지수

수급지수는 매수우위지수와 전세수급지수로 나뉩니다.

(1) 매수우위지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)

매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수로, 부동산 중개업소를 대상으로 설문조사 결과를 집계하여 나타낸 통계 자료입니다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워지는데, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’을, 100 미만일 경우 ‘매도자 많음’을 의미합니다.

<울산시 매수우위지수>

‘23.11월의 울산의 매수우위지수는 27.3으로 기준인 40에 살짝 못 미치는 수준입니다.

올해 초부터 상승하여 9월에 45.4로 40을 넘었다가 10월 이후 한풀 꺾여 살짝 내려오고 있는 모습인데요.

시장의 나와있는 많은 매매 매물수와 대출금리의 상승 등으로 매수심리가 감소한 듯 한데요. 쉽게 상승 분위기로 바뀌지 않네요.

(2) 매수우위지수를 활용한 미래전망

위의 매수우위지수를 통해 미래전망 예측이 가능한데요.

주식차트에 많이 나오는 ‘이동평균선’ 개념을 활용하는것입니다.

이동평균선이란?
해당 시점에서 시장의 흐름을 판단하고 향후 추이를 전망하는데 사용되는 기술지표입니다.

주식에서는 보통 5,20,60,120일 이동평균선을 많이 활용하는데

이 개념을 매수우위지수에 한번 활용하여 미래전망을 보도록 하겠습니다.

매수우위지수에 24구간 이동평균선을 그려봤습니다.

녹색은 매수우위지수, 빨간 점선은 매수우위지수를 24구간 뒤로 이동평균한 선입니다.

가로축의 단위가 “월” 이니까 24구간은 곧 24개월을 뒤로 이동한 것이겠죠.

왜 하필 24개월이냐면

매수우위 24구간 이동평균선과 울산의 KB매매지수 그래프를 비교해 보았습니다.

빨간색 음영부분을 보면 두 그래프의 흐름이 상당히 비슷해 보입니다.

즉, 상관관계가 엄청 높아 보이는데요.

2020년 이후 두 그래프의 상관관계를 확인해보니

0.90로 엄청 높은 상관관계를 보이고 있습니다.

이 높은 상관관계를 활용하면

매수우위지수 24구간 이동평균선으로 미래의 울산시의 매매지수를 예측할 수 있어 보이는데요.

매수우위지수를 24구간 이동평균하면 위의 그래프에서 처럼

“미래구간”(‘23.11~’25.10)에는 매수우위 24구간 이동평균선만 나오게 되는데요.

위에서 이동평균선과 매매지수의 높은 상관관계를 미뤄 봤을 때,

“미래구간”의 이동평균선은 이 구간의 매매지수와 상당히 흐름이 비슷할 것으로 예상됨에 따라

“미래구간” 24구간 이동평균선 = 향후 2년(24개월) 매매지수 라고 볼 수 있는것이죠.

이러한 방법을 통해 매수우위지수를 활용하여 미래전망(2년)을 해볼 수 있는 것입니다.

그럼 미래의 매매흐름을 한번 예측해보겠습니다.

이동평균선 = 미래의 매매지수 이므로

향후 2년간 매매지수는

지금부터 ‘24.9월까지 하락,

‘24.10월부터 ‘25.7월까지 상승

‘25.8월에 다시 하락할 것으로 예상 할 수 있겠네요.

하지만 미래는 누구도 알 수 없고, 수많은 변수도 있기에

대략적인 매매 흐름을 파악하시는데 참고하시면 좋을 것 같습니다.

(3) 전세수급지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)

전세수급지수란 주택시장에서 전세매물에 대한 수요대비 공급량을 지수로 나타낸 것인데요. 이 지수도 부동산 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과를 나타낸것인데요. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 전세 공급이 부족할수록 200에 가까워지고, 공급이 충분할수록 0에 가까워지는데, 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’을, 100 미만일 경우 ‘공급충분’을 의미하는 지수입니다.

‘23.11월 현재 울산시의 전세수급지수는 96.1입니다.

매수우위지수와 마찬가지로 ‘23.1월부터 반등하여 상승세를 이어가고 있네요.

하지만 기준치인 150 기준으로는 많은 낮은 상황인데요.

기준치를 넘어서기에는 생각보다 많은 시간이 소요될 것 같습니다.

(4) 전세수급지수를 활용한 미래전망

그럼 매수우위지수와 같은방법으로 전세수급지수 이동평균선을 활용하여

향후 2년간 울산시의 전세지수를 예측 해 보도록 하겠습니다.

전세수급지수 24구간 이동평균선과 울산 전세지수(KB) 그래프를 비교해 보면,

매수우위지수와 마찬가지로

두 그래프가 어느정도 상관관계가 있어보이는데요.

2020년 이후

24구간 전세수급지수 이동평균선과 전세지수의 상관관계는 0.80로

매수우위지수 보단 낮지만 그래도 상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.

‘23.11월부터 ‘25.10월까지 24개월간 이동평균선(장기추세선) 흐름을 살펴보면

전세지수는

‘24.11월까지 하락하다가 ‘24.12월에 반등 후 살짝 상승하다가

‘25.9월부터 다시 꺽이는 모습이 나올것으로 예상되네요.

수급지수로 울산시의 미래의 매매/전세 전망을 예측해보면,

매매와 전세 모두 24년 하반기까지 하락하다가

바닥을 찍고 약상승 흐름을 이어가다가

다시 25년 하반기에 하락하는 흐름을 예측해 볼 수 있겠네요.

2. 주택가격전망지수

(1) 주택가격전망지수란?(KB부동산, 한국은행에서 매월발표)

주택가격전망지수는 말그대로 앞으로의 전망에 대해 표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 집계하여 나타낸 지표인데요. 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높습니다. 즉 앞으로 주택가격 상승이 예상된다는 거겠죠.

주택가격전망지수는 100을 기준으로 시장의 흐름을 판단합니다.

<울산시 주택가격전망지수>

울산시의 ‘23.11월 매매전망지수는 97.93, 전세는 96.55로

기준치인 100에는 살짝 못 미치는데요.

매매와 전세 모두

‘22.12월에 바닥을 찍고 올해 계속 상승하다가 10월 들어 다시 살짝 꺾인 모습입니다.

흐름이 쉽게 상승장으로 바뀔 것처럼 하더니 다시 제동이 걸렸네요.

(2) 주택가격전망지수를 활용한 미래전망

위의 그래프를 보시면 자세히 보면

매매전망지수와 매매증감이, 전세전망지수와 전세증감이 상당히 유사한 모습입니다.

올해 주택가격전망지수가 먼저 상승을 하니까 따라서 매매, 전세 감소폭이 줄어드는 듯한 모습인데요.

이 상관관계를 활용해서 미래전망도 한번 알아보도록 하겠습니다.

위의 그래프는

매매전망과 전세전망지수의 3구간(3개월) 이동평균선을 나타낸건데요.

이 이동평균선이 매매/전세증감 그래프와 어느정도 상관관계가 있어야겠죠.

위에 보시는것처럼

미래전망지수 3구간 이동평균선 그래프와 매매/전세 증감 그래프가 상당히 비슷해 입니다.

상관관계를 살펴보면

매매와 전세 모두 상관관계가 0.90으로 상당히 높게 나타나는데요.

이 높은 상관관계를 활용해 미래를 예측해 보도록 하겠습니다.

위의 미래전망지수 3구간(3개월) 이동평균선은 즉 미래의 매매/전세 증감 그래프가 되겠죠.

즉, [미래구간] 3구간 이동평균선 = 향후 3개월 매매/전세증감 인데요.

확대해서 살펴보면

아직 매매, 전세지수 모두 하락중이므로

상승구간의 경우 매매/전세지수의 상승폭 감소,

하락구간의 경우 매매/전세지수의 감소폭 증가할것으로 예상되는데요.

그러면 ‘23.12~’24.02월까지 3개월간의 미래전망은

매매는

‘23.12월(+) : 매매지수 감소폭 감소
‘24.01월(-) : 매매지수 감소폭 증가
‘24.02월(-) : 매매지수 감소폭 증가

전세는

‘23.12월(+) : 전세지수 감소폭 감소
‘24.01월(+) : 전세지수 감소폭 감소
‘24.02월(-) : 전세지수 감소폭 증가

이렇게 예상이 되는데요.

결론은

향후 2달간은 지금보다 나아질것으로 보이지만 다시

‘24.02월에 매매/전세증감이 하락으로 전환되어

지금 부동산 하락 흐름이 쉽게 상승으로 바뀌지 않을것으로 됩니다.

비록 3개월의 짧은 미래 데이터긴 하지만
단기간의 미래를 전망하는 데 참고하기 좋은 데이터라고 생각합니다.

3. [3탄] 마무리

오늘은 울산시의 [수급지수] , [주택가격전망지수]에 대해 한번 살펴봤는데요.

[수급지수]를 활용한 향후 2년동안의 미래전망은

매매와 전세 모두

(1) 현재 ~ 24년 하반기까지 하락,

(2) 24년 하반기부터 25년 하반기까지 약상승,

(3) 다시 25년 하반기부터 하락하는 형태였고

[주택가격전망지수]를 활용한 향후 3개월동안의 미래전망은

매매와 전세 모두

감소폭이 조금 감소하다가 다시 증가하는 형태로 나타났습니다.

위에서도 언급했지만

이런 데이터를 활용한 미래전망 예측이 정확하진 않겠지만

대략적은 흐름을 파악하시는 정도로만 활용하시면 좋을 것 같습니다.

잃지않는 투자를 위해 조심해서 나쁠 건 없으니까요.

감사합니다.

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다음 2024년 울산광역시 부동산 전망 – [4탄]으로 이어집니다

※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지

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