2024년 울산광역시 부동산 전망 2탄입니다.
[1탄]에서는 울산광역시의 최근 부동산 흐름 및 저평가 여부에 대해 알아봤는데요.
[1탄] 의 결론은
주택구입부담지수(K-HAI)를 통해 저평가 여부 분석결과,
현재 울산시는 전국 대부분의 주요 도시들보다 저평가된 상황이었지만(대구, 인천제외)
높은 금리로 인해 주택을 구매하기엔 부담스러운 시기로 볼 수 있겠습니다.
자세한 내용은 아래의 [1탄] 내용을 확인하시기 바랍니다.
오늘은 [2탄]으로
울산광역시의 공급물량과 미분양, 청약 분석을 통해 부동산 시장 전망을 알아보도록 하겠습니다.
1. 공급물량
1.1 울산시 입주물량
울산광역시의 24,25,26,27년 입주물량입니다.
올해는 평균 수요 대비 입주물량이 많았지만
24년 이후로는 평균이하의 입주물량이 예정되어 있습니다.
단순히 입주물량만 봤을때는 앞으로 공급부족으로 인한 아파트값의 상승을 예측해 볼 수도 있지만,
[입주시기 미정물량]이 굉장히 많이 예정되어 있어서 섣불리 판단해서는 안됩니다.
[입주시기 미정물량] 이란
주로 재개발, 재건축 물량이나
부동산 경기침체로 인하여
착공을 연기하거나 후분양으로 진행중인 아파트들인데요.
후분양 같은경우 분양이 확정되면 확정물량 그래프에 갑자기 추가되기 때문에
아래의 [입주시기 미정물량] 단지들도 꾸준히 모니터링 해야 할것입니다.
<입주시기 미정물량>
1.2 구별 울산시 입주물량
구별 입주물량입니다.
24,25년에는 울주군 입주물량이 많은데요.
평균 수요 대비 입주물량이 적은것도 있지만 상대적으로 하급지(울주군)에 입주물량이 몰려있어서
부동산 시장에 영향력은 낮을 것으로 예상됩니다.
하지만 [입주시기 미정물량]은 울산 남구가 제일 물량이 많아서
입주가 확정된다면 같은 공급수라도 울주군보다 시장에 미치는 영향이 훨씬 크게 작용하기에
주기적으로 관찰이 필요하겠네요.
24~26년 [확정 입주물량]에 대해 구별 비율을 살펴보면
울주군 5,897세대(59%) > 남구 2,721세대(27%) > 중구 821세대(8%) > 북구 524세대(5%)
순 입니다.
동구는 향후 3년간 공급이 0입니다.
올해는 평균 수요 대비 많은 공급으로 다른 지역보다 힘든 시기를 보냈는데요.
조선업의 회복과 적은 공급 물량으로
앞으로는 좋은 흐름을 보이지 않을까 생각이 되네요.
1.3 인허가, 착공 및 분양물량
다음은 울산시의 인허가, 착공, 분양물량입니다.
그래프를 보시면
올해의 울산시 인허가 물량은 21년과 비슷한 수준이지만
착공물량과 분양물량이 전년도에 비해 급격히 감소하였는데요.
인허가 물량대비 저조한 착공, 분양 물량이 뜻하는 것은
건설사들이 인허가를 받았지만 여러가지 사정으로 착공과 분양을 늦추고 있다는 얘기가 되겠죠.
공사비 상승, 높은 금리로 대출 이자비용 상승과 미분양 공포로 인해 많은 건설사들이 어쩔 수 없이 착공과 분양을 미루고 있습니다. 울산 부동산 시장이 좋지 않았던 2018년과 비슷한 모습인데요.
이렇게 되면 향후 2~3년뒤 다시 부족한 공급 물량으로
상승할 확률이 높아지겠죠.
더 자세하게 살펴보면
올해 현재까지
착공물량은 1,680세대, 분양은 1,975세대
인허가 – 착공 = 7,444세대(인허가 대비 18%)
인허가 – 분양 = 7,149세대(인허가 대비 21%)로 굉장히 저조하네요.
정말 울산 부동산 시장이 좋지 않았던 2018년과 비슷한 모습입니다.
월별로 살펴봐도
올해는 거의 쭉 없다가 10월이 되어서야 조금 착공, 분양물량이 생겼는데요.
앞으로 계속해서 착공, 분양건수 물량이 많아질지는 지켜봐야겠네요.
2. 미분양
다음은 울산시 미분양 현황입니다.
울산시는 미분양 현황은
작년 하반기부터 미분양이 상승하다가
올해초 정점을 찍고 약간 내려온 상황인데요.
약 20년동안의 울산시 미분양 평균수보다 현재가 더 많은 상황이긴 하지만
준공후 미분양수는 적게 유지되고 있어서 크게 걱정할 상황은 아닌 것처럼 보입니다.
또 대부분의 미분양 물량이 울주군으로 밀집되어 있어서
상대적으로 그 여파도 적을 것으로 보이구요.
높은 분양가와 높은 금리로 인해 한동안은 미분양이 계속 생기겠지만
착공, 분양일정 연기로
공급부족 시기가 찾아오면 자연스럽게 줄어들 것입니다.
3. 청약
마지막으로 울산시의 청약 분위기를 살펴보겠습니다.
작년부터 증가한 미분양 수로 미뤄볼 때, 청약 분위기도 마찬가지 일것 같은데요.
올해 분양이 많지 않았지만
9월에 분양한 문수로금호어울림더퍼스트의 가점평균은 31점으로
한창 분위기 좋았던 20,21년에 비해 낮아지고 있는 추세입니다.
단지별로 살펴보면
작년부터 분양한 단지중에 몇몇단지를 제외하면 전부 최고경쟁률이 1미만으로 미분양이 났었네요.
4. [2탄] 마무리
[2탄]에서는
울산시의 향후 공급물량과 현재의 미분양, 청약 분위기에 대해 알아봤는데요.
거시경제와 정부정책 등 대외적인 요소들이 받쳐준다는 가정하에
공급 측면에서만 본다면
24,25,26,27년 평균 수요 대비 적은 입주물량이 예정되어 있어
시간이 지날수록 부동산 시장 분위기는 괜찮아질 것으로 보이구요.
특히 동구의 경우
하급지이긴 하지만 조선업의 호황과 향후 3년간 공급이 없기에 기대가 되어 집니다.
하지만 울산 전체적으로 [입주시기 미정물량]이 많아 꼭 주기적으로 체크를 해봐야 하겠네요.
또, 현재의 많은 미분양으로 청약시장의 분위기가 좋지 않지만
점점 감소하는 착공, 분양물량으로 향후 2~3년 뒤에 다시 공급부족 현상이 생기면서
자연스럽게 나아질 부분이라 크게 우려할 상황은 아닌것 같네요.
감사합니다.
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다음 울산광역시 부동산 전망[3탄]으로 이어집니다
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