2024년 울산광역시 부동산 전망 1탄입니다.
[1탄]에서는 울산광역시의 최근 부동산 흐름 및 저평가 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 최근 부동산 흐름
1.1 매매지수(KB)
먼저 매매지수부터 살펴보겠습니다.
(1) 도시별 지수 비교
전국의 시/도별로 ‘21.1월부터 지금까지 KB매매지수 시계열 자료입니다.
울산은 ‘22.7월부터 하락하여 지금까지 계속 하락하고 있네요.
’22년말, ’23년초 이 시기에 하락폭이 정점을 찍고 점점 하락폭이 감소하여
‘23.11월에는 -0.2 지수가 감소하였습니다.
KB매매지수의 상승,하락기간 및 증감폭을 살펴보면
전반적으로 수도권 및 대전,세종 등은 3~4개월 전부터 상승세로 전환하여 약상승을 이어가고 있지만
전라도, 경상도 지역들은 아직까지 하락을 면치 못하고 있습니다.
울산은 17개월동안 총 -9.1 하락으로 현시점에서 대구, 부산 다음으로 많이 하락한 지역이네요
언제까지 하락할지 모르겠지만 계속해서 하락만 할 수는 없기에
많이, 오래 하락한 지역들은 유심있게 지켜봐야 되겠죠.
(2) 울산광역시 구별 지수 비교
그럼 좀 더 세부적으로
울산광역시 구별 매매지수 시계열을 살펴보도록 하겠습니다.
남구, 중구, 북구, 울주군, 동구의 시계열을 비교해보면,
남구와 중구는 3~5개월 전부터 하락을 멈추고 상승과 하락을 반복하고 있고
북구, 울주군, 동구는 아직까지 하락세를 이어가고 있습니다.
아직 남구와 중구가 본격적인 상승세가 접어들었다고 보긴 힘들지만
남구와 중구의 상승흐름이 북구와 울주군, 동구로도 이어진다면
그때는 울산시 전체도 상승으로 전환될 수 있겠죠.
상급지에 온 상승흐름이 나머지 지역으로 이어질지는 계속 지켜봐야 할것 같습니다.
1.2 전세지수(KB)
다음은 KB전세지수를 살펴보겠습니다.
(1) 도시별
전국의 시/도별로 ‘21.1월부터 지금까지 KB전세지수 시계열 자료입니다.
울산은 위의 매매지수의 흐름과 상당히 비슷한데,
‘22.9월부터 하락하여 지금까지 계속 하락하고 있고,
’22년말, ’23년초 이 시기에 하락폭이 정점을 찍고 점점 하락폭이 감소하고 있습니다.
전국적으로 봐도 매매지수 흐름과 비슷하게 전세도
수도권 및 대전,세종 등은 3~4개월 전부터 상승세로 전환하여 상승을 이어가고 있지만
경상도 지역들은 계속 하락하고 있는 모습입니다.
(2) 구별
전세도 구별로 살펴보면
매매와는 달리 5개의 구 모두 아직까지 하락하고 있는 모습인데요.
임대차 3법으로 인한 과도한 전세가 상승의 부작용과 대출금리의 급격한 상승 등의 영향으로
계속 하락을 했지만
최근 전세물량이 부족한 지역을 위주로 전세가격이 어느정도 회복을 했는데요.
울산도 최근들어 평균수요 대비 전세물량이 부족한 상황이라 곧 반등을 할 것으로 예상됩니다.
2. 저평가 여부
울산광역시는 17개월동안 꾸준히 하락하고 있지만
수도권을 중심으로 일부 도시들은 상승세로 전환하면서
도시별로 격차가 벌어진 상황인데요.
이러한 상황에서
현시점의 울산시는 주요 도시들과 비교 했을때,
과연 저평가라고 할 수 있는지?
저평가라면 얼마나 저평가 인지?
각 지역의
아파트 가격, 소득, 금리를 알수 있는
주택구입부담지수를 통해 한번 알아보도록 하겠습니다.
2.1 주택구입부담지수(K-HAI)
(1) 주택구입부담지수란?
= 대출상환가능소득/중간가구소득(월) x 100
= (원리금 상환액/DTI) / 중간가구소득(월) x 100
| 주택구입부담지수란 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. 그 지역의 소득과 금리, 아파트 가격 모두를 반영한 데이터입니다. |
중간주택가격은 ’12년 12월까지는 국민은행의 ‘KB아파트 시세’ / ’13년 1월 이후부터는 한국부동산원 아파트시세
중간가구소득은 통계청 ‘가계조사’의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5,6분위 소득에
노동부 ‘매월 노동통계조사’의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산비율을 적용 하였음.
보통 주택구입부담지수(HAI)를 그 지역의 주택구입부담 정도를 확인하는데 활용하지만
지역간 주택구입부담지수(HAI) 비교를 통해 저평가 여부를 판단하는데도 활용할 수 있는데요.
바로 주택구입부담지수 갭(GAP)을 통해 판단할 수 있습니다.
2.2 주택구입부담지수(K-HAI) 갭
(1) 서울 vs
‘04.12~현재까지 약 20년간의 울산과 서울의 주택구입부담지수 그래프입니다.
소득은 서울과 울산 모두 높지만 아무래도 서울이 집값도 비싸니까
주택구입부담지수(HAI)도 울산보다 높을 수 밖에 없는데요.
20년간 서울의 HAI는 울산보다 항상 높게 나타나네요.
– ‘23.6월 서울 HAI : 165.2
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : -83.37(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -112.2(갭이 더 벌어짐)
– 저평가 지역 : 대구
(2) 경기도 vs
– ‘23.6월 경기도 HAI : 88
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : -32.67(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -35(갭이 더 벌어짐)
– 저평가 지역 : 울산
(3) 인천 vs
– ‘23.6월 인천 HAI : 72.4
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : -19.4(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -19.97(갭 평균과 거의 비슷)
– 저평가 지역 : 울산과 인천은 적정수준
(4) 대전 vs
– ‘23.6월 대전 HAI : 67.6
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : -10.04(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -14.6(갭이 더 벌어짐)
– 저평가 지역 : 울산
(5) 부산 vs
– ‘23.6월 부산 HAI : 71.7
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : -14.79(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -18.7(갭이 더 벌어짐)
– 저평가 지역 : 울산
(6) 대구 vs
– ‘23.6월 대구 HAI : 62.2
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : -16.29(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -9.2(갭이 더 줄어듬)
– 저평가 지역 : 대구
(7) 광주 vs
– ‘23.6월 광주 HAI : 57.3
– ‘23.6월 울산 HAI : 53
– 20년간 HAI 갭 평균 : 3.75(울산기준)
– 현재 HAI 갭 : -4.3(갭이 더 벌어짐)
– 저평가 지역 : 광주
(8) 지역비교
’23년 2분기 기준으로
울산시는 인천과의 HAI 갭은 비슷하고
대구보다는 HAI 갭이 평균보다 적은 고평가 상황이지만
이 두 도시를 제외한
나머지 도시들(서울, 경기도, 대전, 부산, 광주) 보다는 저평가 상황입니다.
(9) 울산 vs 울산
마지막 울산시 자체의 주택구입부담 지수를 살펴보겠습니다.
2004년부터 현재까지의 울산시 주택구입부담 지수의 평균은 46인데
지금은 53으로 부담이 높은 상황이구요.
주택가격은 하락했지만 높은 금리의 영향으로 주거비용이 증가하여 많이 부담이 가는 상황입니다.
정리를 하자면
현재 울산시는 타도시 대비 저평가 된 상황이지만
높은 금리로 인해 주택을 구매하기엔 적절하지 않은 시기라고 할 수 있겠습니다.
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다음 울산광역시 부동산 전망[2탄]으로 이어집니다
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