2024년 대전 부동산 전망 - [4탄]

2024년 대전광역시 부동산 전망 4탄입니다.

[1탄]에서는 대전광역시 부동산 급지에 대해 알아보고

[2탄]에서는 대전광역시의 공급물량, 미분양, 청약분위기를 통한 미래전망을,

[3탄]에서는 매매 및 전세지수를 통한 최근 대전광역시 부동산 흐름과 주택구입부담지수를 통해 저평가 여부를 살펴봤습니다.

오늘 [4탄]에서는 대전광역시의 매매/전세 수급지수와 주택가격전망지수 알아보고 이를 통해 미래를 전망해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

Table of Contents

1. 수급지수

(1) 매수우위지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)

매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수로, 부동산 중개업소를 대상으로 설문조사 결과를 집계하여 나타낸 통계 자료입니다.
지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워지는데, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’을, 100 미만일 경우 ‘매도자 많음’을 의미합니다.

보통 매수우위지수가 40 이상이면 아파트값이 상승, 40 미만이면 하락하는 경향이 있는데요.

대전광역시 매수우위지수로 검증을 해보면

아래의 그래프에서 보시는것처럼 대체로 보통 기준선인 40을 넘어가면 매매지수가 올라가고

40 밑으로 내려가면 매매지수도 내려가는 것을 볼 수 있습니다.

<대전시 매수우위지수>

‘23.12월의 대전의 매수우위지수는 25.8으로 기준인 40에 살짝 못 미치는 수준입니다.

올해 초부터 상승하여 9월에 44.7로 40을 넘었다가 10월 이후 한풀 꺾여 내려오고 있는 모습인데요.

시장의 나와있는 많은 매매 매물수와 대출금리의 상승 등으로 매수심리가 감소한 듯합니다.

(2) 매수우위지수를 활용한 미래전망

지금부터 위의 매수우위지수 지표를 통해 매매지수의 미래전망을 해볼텐데요.

방법은 바로 주식차트에 많이 나오는 ‘이동평균선’ 개념을 활용하는것입니다.

이동평균선이란?
해당 시점에서 시장의 흐름을 판단하고 향후 추이를 전망하는데 사용되는 기술지표입니다.

이 개념을 매수우위지수에 한번 적용하여 보도록 하겠습니다.

매수우위지수(녹색)에 24구간 이동평균선(빨간색)을 그려봤는데요.

녹색은 매수우위지수, 빨간색 점선은 매수우위지수를 24구간 뒤로 이동평균한 선입니다.

가로축의 단위가 “월” 이니까 24구간은 곧 24개월을 뒤로 이동한 것이겠죠.

왜 하필 24개월이냐면

매수우위 24구간 이동평균선과 울산의 KB매매지수 그래프를 비교해 보았습니다.

빨간색 음영부분을 보면 두 그래프의 흐름이 상당히 비슷해 보입니다.

즉, 상관관계가 엄청 높아 보이는데요.

2020년 이후 두 그래프의 상관관계를 확인해보니

0.94로 엄청 높은 상관관계를 보이고 있습니다.

이를 활용하여

매수우위지수 24구간 이동평균선으로 미래의 대전시의 미래 매매지수를 예측해보겠습니다.

매수우위지수를 24구간 이동평균하면 위의 그래프에서 처럼

“미래구간”(‘23.12~’25.11)에는 매수우위 24구간 이동평균선만 나오게 되는데요.

위에서 이동평균선과 매매지수의 높은 상관관계를 미뤄 봤을 때,

“미래구간”의 이동평균선은 이 구간의 매매지수와 상당히 흐름이 비슷할 것으로 예상됨에 따라

“미래구간” 24구간 이동평균선 = 향후 2년(24개월) 매매지수 라고 볼 수 있는것이죠.

이러한 방법을 통해 매수우위지수를 활용하여 미래전망(2년)을 해볼 수 있는 것입니다.

그럼 미래의 매매지수 흐름을 한번 살펴보겠습니다.

향후 2년간 대전시의 매매지수는

지금부터 ‘24.7월까지 하락하다가 ‘24.8월부터 상승으로 전환되고

‘25.6월까지 상승하다가 ‘25.7월에 다시 하락할 것으로 예상이 됩니다.

※ 물론 데이터에 기반한 추정치이기 때문에, 틀릴확률도 많지만 투자에 앞서 대략적인 흐름을 파악하는데 활용하면 좋을것 같습니다.

(3) 전세수급지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)

전세수급지수란 주택시장에서 전세매물에 대한 수요대비 공급량을 지수로 나타낸 것인데요. 이 지수도 부동산 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과를 나타낸것인데요.
지수는 0~200 사이에 분포하는데, 전세 공급이 부족할수록 200에 가까워지고, 공급이 충분할수록 0에 가까워지는데, 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’을, 100 미만일 경우 ‘공급충분’을 의미하는 지수입니다.

보통 수치가 150 이상이면 전세값 상승, 150 미만이면 하락하는 경향이 있는데요.

대전광역시 전세수급지수로 검증을 해보면
아래의 그래프에서 보시는것처럼 대체로 보통 기준선인 150을 넘어가면 전세지수가 올라가고
150 밑으로 내려가면 전세지수도 내려가는 것을 볼 수 있습니다.

‘23.12월 대전시의 전세수급지수는 90.66입니다.

매수우위지수와 마찬가지로 23년 초부터 반등하여 상승하고 있지만

하지만 기준치인 150 기준으로는 많은 낮은 상황인데요.

기준치를 넘어서기에는 생각보다 많은 시간이 소요될 것 같습니다.

(4) 전세수급지수를 활용한 전세 미래전망

그럼 매수우위지수와 같은방법으로 전세수급지수 이동평균선을 활용하여

향후 2년간 대전시의 전세지수를 예측 해 보도록 하겠습니다.

전세수급지수 24구간 이동평균선과 울산 전세지수(KB) 그래프를 비교해 보면,

매수우위지수와 마찬가지로

두 그래프가 어느정도 상관관계가 있어보이는데요.

2020년 이후

24구간 전세수급지수 이동평균선과 전세지수의 상관관계는 0.92로

매수우위지수 보단 낮지만 그래도 상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.

이를 활용하여 전세지수의 미래흐름을 예측해보도록 하겠습니다.

‘23.12월부터 ‘25.11월까지 24개월간 이동평균선(장기추세선) 흐름을 살펴보면

전세지수는

‘24.7월까지 하락하다가 ‘24.8월부터 상승으로 전환되어 오르다가

‘25.8월에 정점을 찍고 다시 하락하는 모습이 나올것으로 예상되네요.

정리하면

매매전망은