2024년 대전광역시 부동산 전망 3탄입니다.
[1탄]에서는 대전광역시 부동산 급지에 대해 알아보고
[2탄]에서는 대전광역시의 공급물량, 미분양, 청약분위기를 통해 미래전망을 알아봤는데요.
오늘은 [3탄]으로 매매 및 전세지수를 통한 부동산 흐름과
주택구입부담지수를 통해 타도시들과의 저평가 여부 및 투자 적정시기에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 최근 부동산 흐름(상승시점 분석)
1.1 매매지수(KB)
먼저 매매지수부터 살펴보겠습니다.
(1) 도시별 지수 비교
전국의 시/도별로 ‘20.12월부터 현재까지 KB매매지수 시계열 자료입니다.
대전은 ‘22.2월부터 ‘23.7월까지 하락하다가 ‘23.8월들어 상승으로 전환하고 그 흐름이 지금까지 이어지고 있는데요.
KB매매지수의 상승,하락기간 및 증감폭을 살펴보면
전반적으로 수도권 및 대전,세종, 충북, 강원은 3~4개월 전부터 상승세로 전환하여 약상승을 이어가고 있지만
전라도, 경상도 지역들은 아직까지 하락을 면치 못하고 있습니다.
대전시 중에서도 어디가 많이 올랐는지 구별로 한번 살펴보겠습니다.
(2) 대전광역시 구별 지수 비교
대전광역시 구별 매매지수 시계열을 살펴보면은
상대적으로 상급지인 유성구와 서구가 ‘23.7~8월에 먼저 상승으로 전환하였고
그 이외에 나머지 구들도 ‘23.9월부터 상승으로 전환하였습니다.
하지만 서구와 대덕구는 ‘23.12월 들어 다시 -0.1 하락하였는데요.
전반적으로 상승의 분위기가 약간 꺽여 주춤한 느낌입니다.
최근 부동산 PF 대출 관련 위기 등으로 인한 여파가 있지 않나 생각되어 지네요.
1.2 전세지수(KB)
다음은 KB전세지수를 살펴보겠습니다.
(1) 도시별 지수 비교
전국의 시/도별로 ‘20.7월부터 지금까지 KB전세지수 시계열 자료입니다.
대전은 위의 매매지수의 흐름과 상당히 비슷한데,
‘22.3월부터 ‘23.7월까지 하락하다가 ‘23.8월부터 상승으로 전환하여 지금까지 상승하고 있습니다.
전국적으로 봐도 매매지수 흐름과 비슷하게 전세도
수도권 및 세종 등은 3~4개월 전부터 상승세로 전환하여 상승을 이어가고 있지만
경상도 지역들은 계속 하락하고 있는 모습입니다.
(2) 대전광역시 구별 지수 비교
전세도 구별로 살펴보면
대덕구를 제외하고는 계속 상승을 하고 있는데요.
유성구 > 서구 > 동구 > 중구 > 대덕구 순으로 많이 오르고 있습니다.
대전도 평균수요 대비 전세물량이 부족한 상황이라 상승세가 좀 이어지지 않을까 예상됩니다.
2. 저평가 여부
대전광역시와 수도권 등 일부 도시들은 4~5개월 전부터 하락을 멈추고 상승하고 있지만
대부분의 광역시, 기타 지방은 하락세가 이어짐에 따라 도시별로 격차가 벌어진 상황인데요.
이러한 상황에서 현시점의 대전시는 주요 도시들과 비교 했을때,
과연 저평가라고 할 수 있는지? 저평가라면 얼마나 저평가 인지?
각 지역의 아파트 가격, 소득, 금리를 알수 있는 주택구입부담지수를 통해 한번 알아보도록 하겠습니다.
2.1 주택구입부담지수(K-HAI)
(1) 주택구입부담지수란?
= 대출상환가능소득/중간가구소득(월) x 100
= (원리금 상환액/DTI) / 중간가구소득(월) x 100
| 주택구입부담지수란 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. 그 지역의 소득과 금리, 아파트 가격 모두를 반영한 데이터입니다. |
중간주택가격은 ’12년 12월까지는 국민은행의 ‘KB아파트 시세’ / ’13년 1월 이후부터는 한국부동산원 아파트시세
중간가구소득은 통계청 ‘가계조사’의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5,6분위 소득에
노동부 ‘매월 노동통계조사’의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산비율을 적용 하였음.
보통 주택구입부담지수(HAI)를 그 지역의 주택구입부담 정도를 확인하는데 활용하지만
HAI 자체가 그 지역의 소득, 아파트 가격, 금리를 반영하고 있기 때문에
지역간 주택구입부담지수(HAI) 비교를 통해 저평가 여부를 판단하는데도 활용할 수 있는데요.
지역간 주택구입부담지수 갭(GAP)을 통해 한번 비교해보도록 하겠습니다.
2.2 주택구입부담지수(K-HAI) 갭 (대전 기준)
(1) 대전 vs 서울
‘04.12월 부터 현재까지 약 20년간의 대전과 서울의 주택구입부담지수(HAI) 그래프입니다.
위의 그래프에서
파란색 선은 서울의 주택구입부담지수(HAI) 이고
빨간색 선은 대전의 주택구입부담지수(HAI)입니다.
녹색은 대전와 서울의 주택구입부담지수 차이이고
중간의 검은색 점선은 약 20년간 대전와 서울의 주택구입부담지수 차이의 평균인데요.
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 서울 주택구입부담지수(HAI) : 161.4
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -73.61(대전-서울)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -94.5(갭이 더 벌어짐)
그래프에서 현재 두 지역간의 HAI 갭은 HAI 갭 평균선 보다 아래에 있는것을 볼 수 있는데요.
두 지역간의 대출금리는 차이가 없고 두 도시의 소득의 증가율이 큰 차이가 없는것(아파트 가격대비)을 고려할때,
주로 아파트 가격 증감율에 의해 이렇게 HAI 갭이 발생한건데요.
결국 서울 아파트값이 많이 오를때, 상대적으로 대전이 많이 못올랐거나
서울 아파트값이 하락할때, 대전이 더 하락하면서
이렇게 차이가 생겼다고 할 수 있습니다.
정리하면 2023년 3분기 시점에서 대전이 서울보다 저평가 되었다고 볼 수 있겠죠.
(2) 대전 vs 경기도
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 경기 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -22.6(대전-경기)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -20.3(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 경기
(3) 대전 vs 인천
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -9.84(대전-인천)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -3.4(갭이 더 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 인천
(4) 대전 vs 광주
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 광주 주택구입부담지수(HAI) : 56.1
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 13.76(대전-광주)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 10.8(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 대전
(5) 대전 vs 부산
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 부산 주택구입부담지수(HAI) : 70.5
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -4.73(대전-부산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -3.6(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 부산
(6) 대전 vs 대구
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -6.08(대전-대구)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 6.3
- 저평가 지역 : 대구
(7) 대전 vs 울산
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 울산 주택구입부담지수(HAI) : 50.5
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 10.13(대전-울산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 16.4
- 저평가 지역 : 울산
(8) 지역비교 정리
위의 그래프들의 수치를 표로 정리하자면
’23년 3분기 기준으로
대전광역시는
서울과 광주보다는 저평가 되었지만
그 이외의 경기, 인천, 부산, 대구 , 울산시 보다는 고평가 되어 있는 상황입니다.
상대적으로 코로나 상승기에 많이 오르고 이후에 적게 하락하면서 이렇게 격차가 발생했는데요.
대전보다는 상대적으로 저평가인 다른도시가 더 매력적으로 보여지네요.
(9) 대전 vs 대전
마지막으로 대전광역시의 약 20년간 주택구입부담지수를 살펴보겠습니다.
위에 지역별 주택구입부담지수 비교를 통해
대전은 타지역 대비 비교했을때는 전반적으로 고평가 된것으로 보이는데요.
대전시 자체적으로만 본다면
현재 대전시의 주택구입부담지수는 66.9로 약 20년간의 평균(57)에 비해 좀 높은편이 속합니다.
그만큼 현재는 주택을 구입하기 부담스러운 시기라 볼 수 있겠죠.
하지만 시장에서는 올해 미국에서 금리 하락이 시작하면 우리나라도 하반기부터 금리 인하 할 것으로 예측하고 있는데,
그렇게 되면 주택구입부담지수로 금리에 따라 어느정도 내려올 것으로 예상되는데요.
그에 따라 부동산 시장 분위기도 점점 분위기는 괜찮아질 것으로 보입니다.
지금은 조금 조심할 시기인것 같네요.
감사합니다.
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다음 2024년 대전광역시 부동산 전망 – [4탄]으로 이어집니다
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