2024년 대구광역시 부동산 전망 3탄입니다.
1,2탄에 이어 오늘은 현재의 아파트 거래량과 주택구입부담지수, 주택가격전망지수로
2024년의 대구광역시 부동산 전망을 해보도록 하겠습니다.
1. 거래량
(1) 매매거래량
2010년부터 현재까지 대구광역시 매매 거래량입니다.
2010년부터 2023년까지 13년간 거래량 평균이 2,352건인데 반해,
2023년 10월에는 1,588건으로 평균대비 저조한 모습입니다.
거래량은 2020년에 역대급을 찍고 2021년부터 뚝 떨어져서 계속 하락하다가 올초부터
시장에 매수세가 생겨서 살짝 반등 하였지만, 최근 부동산 시장의 안좋은 분위기로 10월에 다시 약간 떨어진 모습입니다.
매매지수는 거래량이 급격히 오르면서 이에 따라 급상승하다가, 거래량이 뚝 떨어지고 한참 뒤인 시점인22.01월부터 급하락을 하여 하락세가 아직까지 이어져 오고 있습니다.
—————————————————————————————–
그럼 2편의 수급지수 데이터로 미래를 예측했던것처럼
거래량 데이터의 24구간 이동평균선이 매매지수와 얼마나 상관관계가 있는지 보도록 하겠습니다.
코로나 이후인 2020년부터 대구광역시 매매지수와 거래량의 24구간 이동평균선의
상관관계는 0.81인데요. 상당히 높은 수치입니다.
이렇게 높은 상관관계를 가지고 있으니 거래량의 24구간 이동평균선 데이터는 향후 2년간 매매지수 전망에 좋은 참고가 될 수 있겠네요.
그럼 거래량 데이터를 바탕으로 향후 2년간 대구광역시 매매지수를 전망해보도록 하겠습니다.
[미래 예측구간]의 24구간 이동평균선이 향후 2년간 미래 매매지수라 볼 수 있는데요.
계속해서 하락세을 유지하고 있습니다.
향후 2년간 매매지수는 계속해서 하락할 가능성이 높아보입니다.
(2) 전세거래량
이번에는 전세거래량을 바탕으로 향후 전세 전망까지 살펴보도록 하겠습니다.
2020년 이후 대구광역시 전세지수와 전세거래량의 24구간 이동평균선의 상관관계를 분석했을때,
0.57로 매매 대비 낮은편입니다.
상관관계가 그렇게 높지는 않지만, 참고 삼아 다시 한번 예측을 해보도록 하겠습니다.
대구광역시 전세 거래량은 지금 평균대비 많은 상황인데요.
거래량은 많지만 많은 공급에 따른 많은 전세물량의 영향으로 전세지수는 계속 하락하고 있습니다.
그리고 24구간 이동평균선으로 향후 2년간 미래전망을 해봤을 때, 매매와 똑같이 계속 하락하는 모습을 나타내고 있는데요.
꼭 이 데이터가 아니더라도 예정되어 있는 많은 공급물량 때문에
매매보다 좀 더 어두운 전망이 예상됩니다.
2. 주택구입부담지수
두 번째로 주택구입부담지수 데이터 기반으로 대구시의 미래전망을 살펴보겠습니다.
주택구입부담지수(주택구매력지수)란?(KB부동산에서 분기마다 발표)
중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 분자에 들어가는 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다.
<대구시 주택구입부담지수>
대구광역시 주택구입부담지수와 매매지수를 나타낸 그래프입니다.
이 지수는 분기마다 발표하는데 현재 ’23년 2분기(6월)까지 데이터만 발표되었는데요.
직전까지는 평균대비 높았지만 이번 6월에는 평균밑으로 내려왔습니다.
주택가격이 계속 하락함에 따라 그만큼 주택구입부담도 내려가고 있는 모습입니다.
그리고 주택구입부담지수는 대출금리에 영향을 받을 수 밖에 없는데요.
최근 3분기에는 주택담보대출 금리가 다시 상승했습니다.
그러면 매수자 입장에서는 주택구입이 부담스러워 질 수 밖에 없는데요. 대출금리가 오르면 대출상환가능소득이 올라가기 때문입니다.
이에 따라 주택구입부담지수의 하락세에도 조금 제동이 걸릴 확률이 높아보입니다.
매매가 하락이라는 부담지수의 하락요소와 대출금리가 오름에 따라 발생하는 부담지수 상승요소가 공존하고 있기 때문이죠.
2010년처럼의 집사기 매력적인 시기가 오기에는 아직 시간이 좀 더 걸릴것으로 보입니다.
매매가의 추가하락이나 금리인하가 시작되어야 되겠죠.
3. 주택가격전망지수
주택가격전망지수란?(KB부동산, 한국은행에서 매월발표)
주택가격전망지수는 말그대로 앞으로의 전망에 대해 표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 집계하여 나타낸 지표인데요. 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높습니다. 즉 앞으로 주택가격이 상승할거라고 예상된다는 거겠죠.
대구광역시의 주택가격전망지수입니다.
2022.12월에 바닥을 찍고 올해 계속 상승하다가 10월 들어 다시 살짝 꺽인모습인데요.
그래프를 보시면 자세히 보면 주택가격전망지수와 매매증감 그래프와 상당히 유사한 모습입니다.
올해 주택가격전망지수가 먼저 상승을 하니까 따라서 매매감소폭이 점점 줄어드는 듯한 모습인데요.
즉, 주택가격전망지수가 매매증감폭 그래프를 선행하는것처럼 보입니다.
그럼 위에 했던대로 상관관계를 한번 보도록 하겠습니다.
20년 이후 주택가격전망지수의 3구간(3개월) 이동평균선과 매매/전세 증감 그래프의 상관관계는
매매는 0.89 / 전세는 0.91 로 상당히 높게 나왔습니다. 거의 일치한다고 볼 수 있겠죠.
이 높은 상관관계를 토대로
위의 빨간색 음영부분의 3구간 이동평균선은 향후 3개월의 매매/전세 증감을 나타낸다고 볼 수 있습니다.
결론으로는 아직까지 매매와 전세 모두 하락을 하고 있기 때문에
향후 3개월은 매매와 전세 모두 지금보다 하락폭이 감소하거나 오히려 +로 전환될 수도 있을꺼라 추측이 가능하겠네요.
[2탄]의 수급지수에 이어 오늘은 거래량, 주택구입부담지수, 주택가격전망지수로 미래를 전망해봤는데요. 각 지수에 따라 미래의 전망이 다르게 나온것을 볼 수 있는데요.
그 만큼 예측하기 쉽지 않은 시기이고
여러가지 지수 중 절대적인 것은 없기에,
잃지 않는 안전한 투자를 위해서는
여러 데이터를 참고하고 분석하여 보수적으로 봐야 되는 시기가 아닐까 싶습니다.
그럼 다음 [2024년 대구광역시 부동산 분석]- [4탄]으로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다.
※ 관련글
※ 그림 및 데이터 출처
※ 이전글 : 2024년 대구광역시 부동산 전망 -[2탄]
