2024년 대구광역시 부동산 전망 1탄입니다.
오늘은 대구광역시의 부동산 흐름에 대해 분석하고 전망을 예측 해보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
1. 매매지수 흐름분석(KB매매 지수)
‘20.1월부터 지금까지의 전국의 매매지수 흐름입니다.
빨간색 음영이 지수의 상승, 파란색이 하락을 나타내는데
대부분의 지역들이 최근 상승으로 바뀐것과 달리, 대구는 아직 하락(-0.1)하고 있는 모습입니다.
최근 하락기간과 하락폭을 살펴보면
대구는 23개월 동안 -16.8의 폭으로 매매지수가 하락했습니다.
하락기간으로 보면 전국에서 제일 오랫동안 하락하고 있고
하락폭은 세종과 인천에 이어 3번째로 크게 하락했습니다.
그럼 대구가 다른 도시들에 비해 왜 이렇게 많이, 오랬동안 하락하고 있을까요?
바로 입주 및 공급물량 때문입니다.
2. 입주 및 착공물량
(1) 입주물량
대구는 20년부터 평균수요 대비 공급이 엄청 많습니다.
23년에는 수요대비 공급수가 2배를 넘었고
현재 입주물량에 잡히지 않은(ex. 후분양, 착수연기 등) 미정물량도 많기 때문에
시간이 지날수록 입주물량은 늘어날 수밖에 없습니다.
하지만 입주물량에서도 따져봐야 할것은
그래서 어디에 얼마나 공급이 있는지가 중요합니다.
대구는 매매가를 기준으로 봤을 때
수성구가 제일 상급지이고, 그 중에서도 범어동이 젤 비싼지역인데요.
그나마 다행스러운건 타지역 대비 수성구의 물량이 그렇게 많은편은 아니고
또 수성구 내에서 범어동의 물량이 그렇게 많지 않게 때문에
전체적인 공급수는 많지만
부동산 가격이 생각보다 공급수 대비하여 영향을 크게 받을거 같진 않습니다.
(2) 착공물량
다음은 대구시 월별 착공, 분양, 인허가 물량 데이터입니다.
인허가는
홍준표 시장의 발언과 달리
2023년에도 계속 인허가 물량은 생기고 있습니다. 물론 21,22년 대비 물량은 많이 줄었지만요
반면,
올해 착공물량과 분양물량은 거의 바닥을 나타내고 있습니다.
과도한 물량 + 고금리 영향으로 부동산 경기가 좋지 않다보니
건설사에서 착공과 분양을 연기하거나 선분양 대신 후분양으로 시행하기 때문에 그런데요.
부동산은 사이클이 있는데
이렇게 신규 착공물량이 적으면 현재 건설중인 물량들이 다 입주된 시점인
향후 3~4년뒤에는 입주물량이 부족해져서
수요대비 공급부족으로 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없는 상황이 올 것입니다.
하지만 내년인 2024년에는 아직 많은 공급물량이 예정 돼 있어
현재 흐름이 반전되기엔 쉽지 않아보입니다.
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다음 대구광역시 부동산 전망[2탄]으로 이어집니다
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