2024년 경기도 부동산 전망 3편입니다.
이전글 1,2편에서는 경기도의 최근 부동산 매매 및 전세지수의 동향과 주택구입부담지수를 활용한 경기도 부동산의 저평가 여부, 경기도 내의 입주 예정 물량, 미분양 현황, 그리고 청약 분위기 등을 살펴봤는데요.
이번 3편에서는 수급 지수와 미래 전망 지수 데이터를 기반으로 경기도 부동산 시장의 앞으로의 전망을 분석해보도록 하겠습니다.
그럼 시작하겠습니다.
※ 경기도 부동산 전망에 앞서 경기도 부동산 급지 순위가 궁금하시면 아래의 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.
[2024년 경기도 부동산 급지 순위 – 시리즈]
1. 수급지수
(1) 매수우위지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수로, 부동산 중개업소를 대상으로 설문조사 결과를 집계하여 나타낸 통계 자료입니다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워지는데, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’을, 100 미만일 경우 ‘매도자 많음’을 의미합니다. |
보통 매수우위지수가 40 이상일 때 아파트 가격이 상승하고, 40 미만일 때 하락한다고 알려져 있는데요.
이 원칙이 경기도 부동산에서도 마찬가지로 적용되는지 한번 확인해보도록 하겠습니다.
위의 자료는 2002년부터 최근까지 경기도에서의 매수우위지수 데이터입니다.
현재, 경기도의 매수우위지수는 18.4로, 기준치인 40에 비해 상당히 낮으며 또 지속적인 하락세를 보이고 있습니다.
2004년부터 데이터를 쭉 살펴보면,
매수우위지수가 40을 초과하면 매매 가격 지수가 상승하는 경향이 있어 보입니다.
반면, 매수우위지수가 40 이하로 떨어지면, 매매 가격 지수 역시 하락하는 경향이 나타납니다.
따라서, 현재 매수우위지수가 기준치에 비해 상당히 낮은 상태이므로, 경기도 부동산 시장이 상승세로 전환되기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상할 수 있겠죠.하지만 이런 막연한 예상보다도 보다 정확한 시장의 상승 및 하락 시점을 알 수 있으면 좋겠죠.
매수우위지수를 잘 활용하면 보다 정확한 상승, 하락 시점을 파악할 수 있는 방법이 있습니다!
이제부터 그 방법을 소개하도록 하겠습니다.
(2) 매수우위지수를 활용한 미래전망
지금부터 위의 매수우위지수 지표를 통해 매매지수의 미래전망을 해볼텐데요.
방법은 바로 주식차트에 많이 나오는 ‘이동평균선’ 개념을 활용하는것입니다.
이동평균선이란?
이동평균선은 특정 기간 동안의 평균값을 계속 갱신해가며, 그 과정에서 형성되는 선을 통해 시장의 현재 흐름을 파악하고 향후 추이를 예측하는 데 사용되는 기술적 지표입니다.
이 지표는 주식 시장에서 주로 사용되지만, 부동산 시장에서도 매수우위지수와 같은 지표에 적용하여 시장의 트렌드를 이해하는 데 도움을 줄 수 있는데요.
매수우위지수에 이동평균선을 적용하면, 짧은 기간의 변동성을 평활화하여 보다 장기적이고 일관된 시장의 추세를 파악할 수 있고 이를통해 부동산 시장의 매매지수가 어떻게 움직일지를 보다 정교하게 예측할 수 할 수 있습니다.
그럼 한번 시작해보도록 하겠습니다.
매수우위지수(녹색)에 24구간 이동평균선(빨간색)을 그려봤는데요.
녹색은 매수우위지수, 빨간색 점선은 매수우위지수를 24구간 뒤로 이동평균한 선입니다.
가로축의 단위가 “월” 이니까 24구간은 곧 24개월을 뒤로 이동한 것이겠죠.
왜 하필 24개월이냐면
매수우위 24구간 이동평균선과 경기도의 KB매매지수 그래프를 비교해 보았습니다.
빨간색 음영부분을 보면 두 그래프의 흐름이 상당히 비슷해 보입니다.
즉, 상관관계가 엄청 높아 보이는데요.
2020년 이후 두 그래프의 상관관계를 확인해보니
0.89로 엄청 높은 상관관계를 보이고 있습니다.
이러한 높은 상관관계는 매수우위지수의 이동평균선이 경기도 부동산 시장의 미래 매매지수 추세를 예측하는 데 매우 유용한 도구가 될 수 있음을 의미하는데요.
매수우위지수를 24구간 이동평균하면 위의 그래프에서 처럼
“미래구간”(‘24.02~’25.12)에는 매수우위 24구간 이동평균선만 나오게 되는데요.
이전에 이동평균선과 매매지수 사이에 높은 상관관계가 있음을 확인했기 때문에,
“미래구간”의 이동평균선은 이 시기의 매매지수 흐름과 비슷할 것으로 예상할 수 있습니다.
즉, “미래구간”의 24구간 이동평균선은 향후 2년(24개월) 동안의 매매지수 추세를 나타내는 것으로 해석할 수 있겠죠.
이러한 방법을 통해 매수우위지수를 활용하여 미래전망(2년)을 해볼 수 있는 것입니다.
그럼 경기도의 미래 매매지수 흐름을 한번 살펴보겠습니다.
위 자료에 따르면, 향후 2년간 경기도의 매매지수는
경기도의 매매지수는 2024년 7월까지는 하락세를 보일 것으로 예상되며,
이후 2024년 8월부터 상승세로 전환될 것으로 보입니다.
이 상승 추세는 2025년 6월까지 지속되다가, 2025년 7월에 다시 하락할 것으로 예상됩니다.
(3) 전세수급지수란?(KB부동산에서 매주,매월 단위로 발표)
| 전세수급지수란 주택시장에서 전세매물에 대한 수요대비 공급량을 지수로 나타낸 것인데요. 이 지수도 부동산 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과를 나타낸것인데요. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 전세 공급이 부족할수록 200에 가까워지고, 공급이 충분할수록 0에 가까워지는데, 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’을, 100 미만일 경우 ‘공급충분’을 의미하는 지수입니다. |
‘2024년 1월, 경기도의 전세수급지수는 99.7으로 나타났습니다.
2023년 초부터 시작된 상승세를 이어가다가 ‘23.10월부터 상승세가 꺾여 하락하고 있고, 여전히 기준치인 150에 비해 상당히 낮은 상태입니다.
매매와 마찬가지로 기준치를 넘어서는 데는 예상보다 더 많은 시간이 소요될 것으로 보이는데요.
또 기준선인 150을 초과할 때 전세지수가 상승하는 경향과 150 이하로 떨어질 때 전세지수가 하락하는 경향을 확인할 수 있네요.
(4) 전세수급지수를 활용한 전세 미래전망
그럼 매수우위지수와 같은방법으로 전세수급지수 이동평균선을 활용하여
향후 2년간 경기도의 전세지수를 예측 해 보도록 하겠습니다.
전세수급지수 24구간 이동평균선과 전세지수(KB) 그래프를 비교해 보면,
매수우위지수와 마찬가지로
두 그래프가 어느정도 상관관계가 있어보이는데요.
2020년 이후
24구간 전세수급지수 이동평균선과 전세지수의 상관관계는 0.82로
매수우위지수 보단 낮지만 그래도 상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.
이를 활용하여 전세지수의 미래흐름을 예측해보도록 하겠습니다.
‘24.2월부터 ‘25.12월까지 24개월간 이동평균선(장기추세선) 흐름을 살펴보면
향후 전세 흐름는
지금부터 ‘24.9월까지 하락하다가 ‘24.10월부터 상승으로 전환되어 쭈욱 오르다가
‘25.8월에 정점을 찍고 다시 하락하는 모습이 나올것으로 예상됩니다.
수급지수로 경기도 부동산 시장의 매매 및 전세 전망을 요약하면 다음과 같습니다.
경기도 향후 매매 전망
- 현재 ~ ‘24.7월 : 하락
- ‘24.8월 ~ ‘25.5월 : 상승
- ‘25.6월 ~’25.12월 : 하락
경기도 향후 전세 전망
- 현재 ~ ‘24.9월 : 하락
- ‘24.9월 ~ ‘25.8월 : 상승
- ‘25.9월 ~ ‘25.12월 : 하락
2. 주택가격전망지수
다음은 주택가격전망지수를 활용하여 미래의 매매/전세 흐름을 예측해보도록 하겠습니다.
(1) 주택가격전망지수란?(KB부동산, 한국은행에서 매월발표)
| 주택가격전망지수는 말그대로 앞으로의 전망에 대해 표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 집계하여 나타낸 지표인데요. 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 집값이 오를 것이라는 전망이 많다는 뜻입니다. |
주택가격전망지수는 100을 기준으로 시장의 흐름을 판단합니다.
인천시의 ‘24.1월 매매 주택가격전망지수는 85.65, 전세의 전망지수는 99.59입니다.
매매와 전세 모두 기준치인 100보다 적은 상황으로,
매매, 전세 모두 앞으로 계속 하락할 것으로 보는 전망이 많지만 많다는 뜻인데요.
전망지수의 흐름도 같습니다.
‘22.12월에 바닥을 찍고 올해 계속 상승하다가 10월 들어 다시 살짝 꺾인 모습입니다. ‘24.1월 들어 다시 상승하긴 했지만 이 흐름이 계속 이어갈지는 지켜봐야겠네요.
(2) 주택가격전망지수를 활용한 미래전망
위에서 수급지수를 통해 미래전망 분석을 했던 방식으로 주택가격전망지수를 활용하여 미래전망을 해보도록 하겠습니다.
아래의 그래프를 보시면 자세히 보면
매매전망지수와 매매증감폭이, 전세전망지수와 전세증감폭이 상당히 유사한 모습입니다.
주택가격전망지수가 먼저 상승을 하니까 그에 따라서 매매, 전세 감소폭이 줄어들다가 상승으로 전환하는 모습인데요.
상당히 상관관계가 높아보입니다.
앞서 우리는 수급지수의 이동평균선을 활용하여 시장 분석을 했었는데요.
이와 유사하게, 이번에는 주택가격전망지수의 이동평균선과 매매/전세지수의 증감 그래프를 통해 얼마나 높은 상관관계가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
상관관계를 살펴보면
매매전망지수 3구간 이동평균선과 매매증감 그래프의 상관관계는 0.93
전세전망지수 3구간 이동평균선과 전세증감 그래프의 상관관계는 0.92로
상당히 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.
그럼 위의 그래프처럼
미래전망지수 3구간(3개월) 이동평균선은 즉 미래의 매매/전세 증감 그래프로 볼 수 있겠죠.
[미래구간] 3구간 이동평균선 = 향후 3개월 매매/전세증감(‘24.2월~’24.4월)
확대해서 살펴보면
앞으로 3개월간(‘24.2월~4월)은 매매/전세전망지수 모두 같은 그래프 형태를 나타내고 있는데요.
매매, 전세 모두 ‘24.2,3월에는 하락하고 4월에는 다시 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
매매지수는 현재 감소하고 있기 때문에 ‘24.2~3월에는 감소폭이 더 증가하다가 4월 들어 감소폭이 감소하는 모습이겠고,
전세지수는 현재 증가하고 있기 때문에 ‘24.2~3월에는 증가폭이 더 감소하다가 4월 들어 다시 증가폭이 상승하는 형태를 띄겠네요.
정리하자면 ‘24.2월~’24.4월까지 3개월간 매매/전세의 전망은 아래와 같습니다.
매매는
‘24.2월~’24.3월 : 하락폭 증가(계속 하락중)
‘24.4월 : 하락폭 감소(하지만 계속 하락중)
전세는
‘24.2월~’24.3월 : 상승폭 감소(하지만 계속 상승중)
‘24.4월 : 상승폭 증가(계속 상승중)
3. [3편] 마무리
오늘은 경기도의 [수급지수] , [주택가격전망지수]에 대해 알아보고 이를 활용하여 미래를 한번 전망해봤는데요.
수급지수를 활용한 매매/전세 전망은
현재부터 24년 하반기까지 하락, 그 후 회복하며 상승하다가 다시 25년 하반기부터 하락하는 형태로 예상되고,
주택가격전망지수를 통한 매매/전세 전망은
2024년 2월부터 3월까지는 시장 흐름이 다소 부정적이나, 4월부터는 소폭 상승세로 전환될 것으로 결과가 나타났습니다.
이러한 지수들을 활용한 전망의 정확도는 아직 검증이 되지 않았지만, 그래도 장/단기적인 시장 동향을 파악하는 데 유용할 것으로 보이며,
특히 수급지수는 장기적은 시장 전망을, 주택가격전망지수는 단기적인 추세 예측에 활용을 하면 좋을것 같네요.
한가지 아쉬운점은 시/군 단위로의 세분화된 데이터가 제공된다면, 지역별로 더욱 상세한 전망이 가능할 것이나, 그렇지 않아 조금 아쉽네요.
오늘 분석한 데이터 기반의 예측은 다양한 변수로 인해 당연히 100% 정확할 수는 없으나, 여러분이 시장의 대략적인 방향성을 이해하고 정보에 입각한 신중한 투자 결정을 내리는 데에 오늘 분석이 도움이 되었음 좋겠습니다.
감사합니다.
