2024년 경기도 부동산 전망 2편입니다.
이전글 1편에서는 경기도의 최근 부동산 매매 및 전세지수의 동향을 살펴보고, 주택구입부담지수를 분석함으로써 다른 도시들과 비교해 경기도 부동산의 저평가 여부와 전망에 대해 알아봤습니다.
이번 2편에서는 경기도 내의 입주 예정 물량, 미분양 현황, 그리고 청약 분위기를 분석하고, 이 정보를 바탕으로 경기도 부동산 시장의 미래를 전망해보려 합니다.
그럼 시작하도록 하겠습니다.
※ 경기도 부동산 급지 순위가 궁금하시면 아래의 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.
[2024년 경기도 부동산 급지 순위 – 시리즈]
1. 공급물량
1-1. 경기도 전체 입주물량
이 글에서는 2024년부터 2028년까지 경기도에 예정된 입주 물량에 대해 분석합니다. 2018년에는 평균 수요를 훨씬 초과하는 최대 공급이 있었으며, 그 이후로도 계속해서 평균 수요(검은색 점선으로 표시)를 상회하는 물량이 공급되었습니다.
그리고 올해(2024년)에도 약 94,000세대 이상의 공급이 예정되어 있어, 수요 대비 많은 공급이 이루어질 예정입니다.
하지만 2024년을 기점으로 공급 물량이 점차 감소하는 추세를 보이다가, 2027년에 입주 물량이 다시 증가하는 것으로 나타냈지만 평균수준의 공급물량이므로 영향력이 클것 같지는 않아 보이네요.
이러한 데이터를 바탕으로, 2025년 이후 전반적으로 수요 대비 공급 부족 현상이 나타나며 부동산 가격이 상승할 것으로 예상될 수 있지만, 이러한 예측에는 신중해야 합니다. 그 이유는 바로 [입주 시기 미정 물량] 때문인데요.
[입주 시기 미정 물량]은 인허가는 받았지만 아직 분양하지 않은 예정 단지들을 의미합니다. 이러한 단지들은 대부분 재개발, 재건축, 신도시 등의 도시 개발 사업에 해당되며, 분양 예정일이 확정되지 않아 예측이 어렵습니다. 이 물량이 확정되면 갑작스레 공급 물량 그래프에 추가될 수 있기 때문에, 정확한 입주 물량을 파악하기 위해서는 이러한 미정 물량에 대해서도 꾸준한 관심과 모니터링이 필요합니다.
그럼 이어서 [입주 시기 미정 물량]에 대해 더욱 자세히 살펴보겠습니다.
(1) 입주시기 미정물량
경기도 내 입주 시기 미정 물량은 총 100,539세대로,
이 물량을 구성하는 단지들을 살펴보면 대부분 재개발, 재건축, 택지 개발 등의 정비사업이나 도시개발사업에 해당됩니다. 이러한 사업들은 진행 과정에서 발생할 수 있는 변수가 많고, 대규모 세대를 포함하는 단지가 많아 공급물량에 영향을 미쳐 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
따라서, 이러한 사업들은 부동산 시장의 미래를 예측하는 데 있어 중요한 요소로 작용하므로, 투자자와 구매자 모두에게 주의 깊게 살펴볼 필요가 있겠죠.
지역별로 입주 시기 미정 물량을 살펴보면,
남양주시가 10,266세대로 가장 많은 미정 물량을 가지고 있으며, 이어서 성남시 중원구가 7,341세대, 화성시가 7,105세대로 그 뒤를 잇습니다. 이는 해당 지역들에서 진행될 수 있는 주요 부동산 개발 프로젝트의 규모와 범위를 나타내며, 향후 이 지역들의 부동산 시장에 상당한 변화를 가져올 수 있음을 있겠죠. 따라서, 이 지역들은 특히 입주 시기 미정 물량에 대한 최신 정보를 주시하는 것이 중요하겠네요.
1-2. 도시별 입주물량
경기도 부동산 시장을 분석할 때 전체 입주 물량을 파악하는 것도 중요하지만, 특정 지역에 예정된 공급의 양과 그 지역의 특성을 이해하는 것이 더욱 중요합니다. 특히, 공급이 예정된 지역이 상급지인지 하급지인지와 같은 세부적인 정보는 투자 결정에 있어 핵심적인 요소라고 할 수 있는데요.
24~27년 [확정 입주물량]에 대해 도시별 비율을 살펴보면
도시별로 입주 물량을 분석해보면,
평택시, 화성시, 파주시, 광명시가 경기도 내에서 중요한 부동산 시장을 형성하고 있음을 알 수 있습니다.
평택시가 약 26,868세대로 전체의 약 14%를 차지하며 가장 큰 비율을 차지하고 있고, 화성시는 17,736세대로 약 9%, 파주시는 16,402세대로 8%, 광명시는 15,112세대로 약 8%의 비율을 차지합니다. 이 네 지역이 전체 확정 입주 물량의 약 40%를 차지하고 있어, 경기도 부동산 시장 내에서 상당한 비중을 차지하는 것으로 나타납니다.
1-3. 도시별 수요대비 입주물량
도시별 입주 물량과 해당 지역의 예상 수요를 비교하는 것은 해당 지역 부동산 시장의 건강성과 향후 가격 동향을 이해하는 데 매우 중요합니다.
위의 자료는 경기도 내 지역들 중 2024년부터 2026년까지 예상 수요보다 입주 물량이 많은 지역들을 [빨간색 음영]으로, 예상 수요보다 입주 물량이 적은 지역들을 [노란색 음영]으로 구분하여 나타낸 자료인데요.
(1) 2024년 예상 수요물량보다 입주물량이 많은지역(17곳) :
평택시, 화성시, 파주시, 용인시 처인구, 오산시, 안성시, 광주시, 양주시, 안양시 동안구, 이천시, 안양시 만안구, 고양시 일산동구, 의정부시, 수원시 장안구, 과천시, 동두천시, 여주시
(2) 2025년 예상 수요물량보다 입주물량이 많은지역(11곳) :
평택시, 화성시, 파주시, 광명시, 용인시 처인구, 오산시, 안성시, 의왕시, 안양시 만안구, 고양시 일산동구, 성남시 수정구
(3) 2026년 예상 수요물량보다 입주물량이 많은지역(8곳) :
평택시, 광명시, 안성시, 광주시, 이천시, 의왕시, 구리시, 수원시 팔달구
전반적으로 살펴보면 시간이 지남에 따라 입주 물량이 예상 수요보다 많은 지역의 수가 감소하는 것은 전반적인 부동산 시장의 공급이 수요에 점점 더 잘 맞춰지고 있음을 나타낼 수 있는데요.
하지만 평택시, 화성시, 파주시 같은 지역은 연속적으로 입주 물량이 예상 수요를 상회하는 것으로 나타나, 이 지역들에서는 공급 과잉으로 인해 부동산 가격 상승률이 둔화될 가능성이 있어보입니다만 그렇다고 단순히 입주 물량과 예상 수요의 비교만으로는 방향을 단정짓기에는 어려움이 있습니다.
왜냐하면 평택시의 경우 현재는 공급물량이 수요물량(인구수 x 0.5%) 대비 월등히 많지만 지금 개발되고 있는 대규모 도시개발사업, 교통 인프라 개선 등으로 예상 수요를 증가할 수도 있기 때문이죠. 따라서, 위의 자료들은 경기도 공급물량의 전반적인 흐름을 파악하는 데 참고자료로만 활용하시고 각 도시별 부동산 시장의 상세한 공급물량 분석은 해당 도시의 부동산 시장 전망을 더욱 깊이 있게 다루는 후속 포스팅에서 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
1-4. [공급물량] 마무리
경기도 내 각 도시별 입주 물량을 살펴본 결과, 시간이 지남에 따라 공급이 감소하는 추세를 확인할 수 있었습니다.
이는 수요와 공급의 원리에 따라, 2026년 이후 대부분의 도시에서 부동산 가격 상승의 가능성이 점차 높아질 확률이 높아보입니다만,
부동산 시장을 깊이 있고 정확하게 분석하기 위해서는 전체적인 공급 물량의 관찰을 넘어, 특히 입주 시기 미정 물량과 지역별로 구분되는 상급지 및 하급지의 공급 물량까지 세밀하게 파악해야겠네요.
※ 참고자료
(1) 2024년 월별 경기도 입주물량
(2) 2025년 월별 경기도 입주물량
(3) 2026년 월별 경기도 입주물량
(4) 2027년 월별 경기도 입주물량
2. 미분양
다음은 경기도 미분양 현황입니다.
2-1. 경기도 미분양 현황
경기도 내 미분양 주택 수는 현재 5,803세대로, 2022년부터 상승세를 보이다가 2023년 1월에 정점을 찍은 후 감소하는 추세에 있습니다.
최근(2023년 12월) 미분양 수가 다시 증가하는 현상을 보였음에도 불구하고, 이는 지난 20년 간의 경기도 미분양 평균 수치에 비해 상당히 낮은 수준입니다. 이와 함께 준공 후 미분양 수도 적게 유지되고 있어, 현재 경기도 부동산 시장의 상황이 크게 우려할 만한 수준은 아니라고 볼 수 있겠네요.
이러한 데이터는 생각보다 경기도 부동산 시장이 안정적인 상황을 유지하고 있음을 내는것 같습니다. 미분양 주택 수의 감소는 시장의 수요가 공급을 점차 따라잡고 있음을 의미하며, 이는 부동산 시장의 건강한 회복 신호로 해석될 수 있기 때문이죠. 또 준공 후 미분양 수가 적다는 것 역시 신규 주택에 대한 수요가 지속되고 있음을 보여주네요.
2-2. 도시별 미분양 현황
경기도 도시별 미분양 현황입니다.
경기도 내 미분양 주택 현황을 살펴보면, 미분양이 가장 많은 지역은 양주시, 의정부시, 용인시, 김포시, 안성시 순으로 나타나고 있습니다. 이러한 지역들이 주로 중급지 또는 하급지에 속한다는 점을 고려하면, 미분양이 큰 지역적 여파를 미치지 않을 것으로 예상이 되는데요.
현재 높은 분양가와 금리 상황을 감안할 때, 단기적으로는 미분양 주택이 계속해서 발생할 가능성이 높아 보입니다만 장기적으로는 봤을때는 공급 부족 현상으로 인해 자연스럽게 미분양 주택 수를 줄이는 방향으로 가지않을까 예상되네요.
3. 청약
마지막으로 경기도의 청약 분위기를 살펴보겠습니다.
3-1. 경기도 청약가점 추이
2017년부터 최근까지 경기도 평균청약 가점점수 추이입니다. 전반적으로 가점점수는 낮아지면서 청약의 열기는 조금씩 가라앉고 있다고 보여집니다.
이러한 청약 가점 점수의 감소는 부동산 시장 내에서 실수요자 중심으로 시장이 재편되고 있고 투기적 수요가 감소하고, 실제 거주 목적의 구매자들이 시장에 더 많이 참여하고 있는 것일 수 있기 때문에 안정화 되는 과정이라고 생각하면 될것 같습니다.
3-2. 단지별 청약현황
최근 분양단지 최고경쟁률 및 가점평균입니다.
양주시, 안성시, 평택시의 가재동과 장안동 등 일부 지역에서 미분양이 발생했음에도 불구하고, 다른 지역들에서는 평균 청약 가점이 40~50점대로 형성되며 꾸준한 수요가 있음을 보여주는데요. 지역별, 단지별로 선호도가 크게 다르며, 특히 하급지나 비선호 지역을 제외하고는 여전히 안정적인 수요가 있어 보입니다.
이러한 상황에서 부동산 정책의 조정이나 금리 변동과 같은 외부적 변화는 수요 증대에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 특히 금리가 하락하거나 부동산 관련 정책이 시장에 긍정적으로 작용할 경우, 수요는 더욱 증가할 가능성이 높아 보이네요.
4. [2편] 마무리
2024년 경기도 부동산 시장 전망의 2편에서는 경기도의 입주 예정 물량, 미분양 현황, 그리고 청약 분위기를 면밀히 분석하여, 경기도 부동산 시장의 미래를 전망해보았는데요.
경기도 부동산 시장의 복잡성과 다양성을 고려할 때, 단순히 현재의 데이터만으로 미래를 예측하는 것에는 한계가 있습니다.
따라서, 위의 데이터에 의한 분석은 경기도 부동산의 전반적인 흐름을 파악하는 데 활용하시고, 지역별 경제 발전, 교통 인프라의 개선 등과 같은 다양한 내외부적 요인등을 고려한 세부적인 분석은 추후 지역별 부동산 전망 포스팅 때 한번 다뤄보도록 하겠습니다.
감사합니다.
