2024년 경기도 부동산 전망 1편입니다.
이전글에서는 경기도 부동산 급지 순위에 대해 알아봤는데요.
이번 글에서는 경기도의 최근 부동산 매매 및 전세지수의 동향을 살펴보고, 주택구입부담지수를 분석함으로써 다른 도시들과 비교해 경기도 부동산의 저평가 여부와 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.
※ 경기도 부동산 급지 순위가 궁금하시면 아래의 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.
[2024년 경기도 부동산 급지 순위 – 시리즈]
1. 최근 부동산 흐름(상승시점 분석)
1-1. 매매지수(KB)
먼저 매매지수 흐름부터 살펴보겠습니다.
(1) 전국 매매지수 흐름(‘22.1~’24.01)
전국의 시/도별로 ’22. 1월부터 현재까지 KB매매지수 시계열 자료입니다.
경기도는 ‘22.6월부터 ‘23.7월까지 약 14개월 연속 하락하다가 ‘23.8월들어 보합을 유지하며 흐름이 바뀌는 듯하더니 다시 ‘23.12월에 들어 다시 하락세로 전환하여 약한 하락 추세를 보이고 있습니다.
전국의 KB매매지수의 상승,하락기간 및 증감폭을 살펴보면
2023년 상반기까지만 해도 전국이 하락세였으나 하반기 들어 수도권 중심으로 반등하는듯 하더니 12월에 다시 꺾인 모습인데요.
’24. 1월에는 충북과 강원을 제외하면 모두 마이너스를 기록했습니다.
그럼 다음으로는 지역별로 차별화된 부동산 시장의 움직임을 파악하기 위하여 경기도 각 도시별로 세부적인 매매지수 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.
(2) 경기도 시군구 매매지수 흐름 분석(‘22.1~’24.01)
경기도 시군구 매매지수 시계열 흐름입니다.(‘22.1~’24.01)
전반적인 매매지수 흐름을 분석해보면, 2023년 하반기에 대다수 도시들이 상승세로 전환하여 가격이 오르는 추세를 보였으나, 연말로 접어들며 다시 하락세로 돌아서는 모습을 관찰할 수 있습니다. 특히 2023년 4분기에 대출 금리의 상승과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 대한 위기 우려가 부동산 시장을 식게 한 주요 요인으로 작용한 것으로 보입니다.
고양 덕양구, 과천시, 수원 영통구, 양주시와 같이 여전히 상승세를 이어가고 있는 지역들이 있긴 하지만, 현재의 시장 분위기를 고려할 때 이러한 상승 흐름이 지속될 가능성은 낮아 보입니다. 금리 인하나 부동산 시장을 자극할 수 있는 파격적인 정책 도입이 없는 한, 당분간 특정 지역만의 가격 상승 현상이 계속될 것으로 예상됩니다.
1-2. 전세지수(KB)
다음은 전세지수입니다.
(1) 전국 전세지수 흐름(‘22.1~’24.01)
전국의 시/도별로 ‘22.1월부터 지금까지 KB전세지수 시계열 자료입니다.
2022년 1월부터 현재까지의 전국 시/도별 KB전세지수 시계열 자료에 따르면, 경기도의 전세지수 흐름은 서울과 유사한 상승 경향을 보이고 있는데요. 특히, 2023년 8월부터 지금까지 경기도에서는 전세가격이 지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타났습니다.
전국적으로 보면, 2023년 하반기 들어 수도권, 세종, 대전 지역은 전세 가격이 계속해서 상승하고 있으나, 지방 지역에서는 상승세가 수도권만큼 강하지 않은 상황인데요. 이는 수도권 및 특정 대도시 중심의 전세 수요가 더욱 견고한 반면, 지방 지역은 상대적으로 수요가 약하거나 공급이 충분하기 때문일 수 있습니다.
하지만 수도권, 세종, 대전 지역의 전세지수 상승세도 연말로 갈수록 상승폭이 감소하고 있는 추세를 보이며, 상승세의 힘이 다소 빠지고 있는 모습을 관찰할 수 있습니다. 이는 전세 시장의 열기가 다소 식어가고 있음을 나타내며, 잠재적인 시장 변화의 신호일 수 있기 때문에 투자자의 경우, 이런 전세 가격의 변동성을 고려하여 부동산 투자 전략을 검토해야 하겠죠.
(2) 경기도 시군구 전세지수 흐름 분석(‘22.1~’24.01)
경기도 도시별 전세지수 흐름도 살펴보겠습니다.
경기도 시군구 전세지수 시계열 흐름입니다.(‘22.1~’24.01)
전반적인 전세지수 흐름을 분석해보면, 2023년 하반기를 기점으로 대다수의 도시들이 상승세로 전환, 2024년 1월 현재까지 이 상승세가 지속되고 있음을 알 수 있습니다. 하지만 수원시의 경우는 시간이 갈수록 전세지수 상승폭이 두드러지게 나타나는 가운데, 그 외 대부분의 지역들은 연말을 기점으로 상승폭이 점차 감소하고 있는 추세를 보이고 있는데요. 이를 봤을때, 경기도의 전반적인 전세 상승 흐름이 그렇게 길게 이어지지 않을 것이라고 예측할 수 있겠죠.
그러나 이런 흐름과 별도로 2022년 하반기부터 지금까지 전세지수가 계속 하락하고 있는 지역들도 있는데요. 바로 동두천시, 수원 장안구, 안성시, 안산 상록구, 이천시와 같은 지역입니다. 이 지역들은 왜 다른 대부분의 도시들과 흐름이 다른지 아래의 그래프에서 한번 이유를 찾아보도록 하겠습니다.
위에 그래프는 동두천시, 수원 장안구, 안성시의 각각 네이버 부동산에 등록되어 있는 매물수의 흐름과, 매물수 평균, 전세가의 흐름을 나타낸 것입니다.
그림을 보시면 세 지역 다 모두 20.1월부터 현재까지의 네이버 부동산에 등록되어 있는 각 지역의 매물수보다 훨씬 매물수가 많은것을 볼 수 있습니다. 그만큼 시장에 공급이 많다는 뜻인데요. 공급이 수요를 초과하는 상황이다보니 당연히 가격도 하락할 수 밖에 없겠죠.
매물수 흐름을 자세히 보면, 수원 장안구는 매물수가 점점 하라갛여 평균 매물수에 근접하면서 전세가 상승의 가능성을 내비치고 있으나, 동두천시와 안성시는 아직까지도 평균 매물수를 상회하는 공급량으로 인해 당분간 하락 추세가 지속될 것으로 예상되네요.
2. 저평가 여부 확인
위에서 살펴본것처럼, 2023년 하반기부터 수도권 중심으로 나타난 부동산 시장의 양극화 현상은 도시별로 부동산 가격 격차를 더욱 확대시켰는데요.
이러한 상황 속에서 경기도의 부동산 가치를 다른 주요 도시들과 비교하여,
경기도가 현재 고평가된 상태인지, 아니면 저평가된 상태인지 그리고, 저평가되었다면 그 정도를 파악하는 것은 투자에 앞서 꼭 확인해야 할 중요한 요소입니다.
이를 확인하기 위해선 주택구입부담지수를 활용하는 것이 효과적입니다. 주택구입부담지수는 가계 소득 대비 주택 가격의 비율을 나타내는 지표로, 이 지수를 통해 지역별 주택 가격, 가계 소득, 그리고 금리의 영향을 종합적으로 비교 분석할 수 있기 때문이죠.
그럼 한번 살펴보도록 하겠습니다.
2-1. 주택구입부담지수(K-HAI)
(1) 주택구입부담지수란?
= 대출상환가능소득/중간가구소득(월) x 100
= (원리금 상환액/DTI) / 중간가구소득(월) x 100
| 주택구입부담지수란 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. 그 지역의 소득과 금리, 아파트 가격 모두를 반영한 데이터입니다. |
중간주택가격은 ’12년 12월까지는 국민은행의 ‘KB아파트 시세’ / ’13년 1월 이후부터는 한국부동산원 아파트시세
중간가구소득은 통계청 ‘가계조사’의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5,6분위 소득에 노동부 ‘매월 노동통계조사’의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산비율을 적용 하였음.
보통 주택구입부담지수(HAI)를 그 지역의 주택구입부담 정도를 확인하는데 활용하지만
이 지수는 지역의 소득, 아파트 가격, 그리고 현재 금리를 반영하기 때문에, 지역 간 주택구입부담지수 갭(GAP)을 비교함으로써 각 지역의 부동산 시장이 저평가되었는지 여부를 판단하는 데에도 유용하게 활용될 수 있습니다.
그럼 지역간 주택구입부담지수 갭(GAP)을 통해 한번 경기도의 저평가 여부를 알아보도록 하겠습니다.
2-2. 주택구입부담지수(K-HAI) 갭 (경기도 기준)
(1) 경기도 vs 서울
‘04.12월 부터 현재까지 약 20년간의 경기도와 서울의 주택구입부담지수(HAI) 그래프입니다.
(※ ‘24.2월 현재, 23년 3분기 최신자료 활용)
위의 그래프에서
파란색 선은 서울의 주택구입부담지수(HAI) 이고
빨간색 선은 경기도의 주택구입부담지수(HAI) 인데요.
녹색은 경기도와 서울의 주택구입부담지수 차이(갭)이고
중간의 검은색 점선은 약 20년간 경기도와 서울의 주택구입부담지수 차이의 평균(갭 평균)인데요.
이를 정리하면
- ‘23.9월 서울 주택구입부담지수(HAI) : 161.4
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -51.01(경기도-서울)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -74.2(갭이 더 벌어짐)
그래프에서 현재 두 지역간의 HAI 갭은 HAI 갭 평균선 보다 아래에 있는것을 볼 수 있는데요.
두 지역간의 대출금리는 차이가 없고 두 도시의 소득의 증가율이 큰 차이가 없는것을 고려할때,
HAI 갭의 확대는 주로 아파트 가격 증감율에 의한 것으로 볼 수 있습니다.
현시점(23년 3분기 데이터)에서,
서울 아파트 가격이 상대적으로 많이 오르거나, 서울 아파트 가격이 하락할 때 경기도가 더 많이 하락함으로써, 두 지역 간의 HAI 갭이 20년간 평균보다 더 벌어진 상황입니다.(서울>경기도)
이러한 분석을 통해 현재 경기도가 서울에 비해 저평가되어 있다고 볼 수 있습니다.
그럼 이러한 방법을 이용하여 이어서 다른 주요도시들과도 비교해보도록 하겠습니다.
(2) 경기도 vs 인천
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 12.76(경기-인천)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 16.9(갭이 더 벌어짐)
- 저평가 지역 : 인천
(3) 경기도 vs 대전
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 22.6(경기-대전)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 20.3(갭이 더 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 경기도
(4) 경기도 vs 광주
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 광주 주택구입부담지수(HAI) : 56.1
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 36.35(경기-광주)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 31.1(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 경기도
(5) 경기도 vs 부산
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 부산 주택구입부담지수(HAI) : 70.5
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 17.87(경기-부산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 16.7(갭이 좁혀짐)
- 저평가 지역 : 경기도
(6) 경기도 vs 대구
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 16.52(경기-대구)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 26.6(갭이 벌어짐)
- 저평가 지역 : 대구
(7) 경기도 vs 울산
위의 그래프의 데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 울산 주택구입부담지수(HAI) : 50.5
- ‘23.9월 경기도 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 32.72(경기-울산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 36.7(갭이 더 벌어짐)
- 저평가 지역 : 울산
(8) 지역비교 정리
현재 시점(2024년 2월)에서 수행된
주택구입부담지수(HAI)와 그 갭 비교 분석을 통한 결론은,
경기도가 서울, 대전, 광주, 부산에 비해 부동산 가격이 저평가되어 있으며, 인천, 대구, 울산에 비해서는 상대적으로 고평가되어 있다는 것입니다.
이러한 분석결과를 투자에 활용한다면 경기도보다 인천, 대구, 울산에서의 투자하는것이 현재 시장 상황에서 리스크를 줄이는 데 더 유리할 수 있겠죠. 이들 지역이 상대적으로 더 저평가되어 있음을 나타내며, 그에 따라 잠재적 가치 상승 여지가 있기 때문입니다.
한가지 아쉬운 점은 주택구입부담지수가 경기도 내 도시별로 구체적인 HAI 데이터가 제공되지 않아, 분석에 한계가 있다는 점입니다. 그래서 투자 결정을 내리기 전에는 HAI 갭 분석 외에도 다양한 시장 조건과 경제적 요인을 종합적으로 분석이 하는것이 꼭 필요할 것입니다.
(9) 경기도 vs 경기도
약 20년간의 경기도 주택구입부담지수(HAI)를 살펴본 결과,
현재 경기도의 HAI는 87.2로, 이는 20년간 평균인 79보다 약간 높은 상태입니다. 이는 현재 시점에서 경기도에서 주택을 구입하는 것이 역사적 평균에 비해 더 부담스러운 시기라는 것을 의미하는데요.
하지만 대부분의 전문가가 예상하듯이 2024년 올해부터 대출 금리의 하락이 시작되면, 이는 주택구입부담지수를 감소시킬 것으로 예상되며, 이로 인해 부동산 시장이 점차 투자하기 매력적인 시기로 접어들 것으로 보입니다. 이러한 흐름이 계속 이어진다면 2013년부터 2015년 사이와 2020년에 역대급으로 낮았던 HAI 수준처럼, 투자자에게 유리한 시기가 다시 올 수 있겠죠.
이러한 전망을 고려할 때, 현재는 무작정 투자한다기 보다 시장 상황을 면밀히 관찰하면서 투자 자금을 확보하는 데 주력하는 전략이 필요해 보입니다. 대출 금리 하락과 같은 긍정적인 시장 변화가 실현될 때, 적절히 대응하여 투자의 기회를 포착한다면 장기적으로 안정적인 수익을 창출할 수 있는, 즉 잃지않는 투자의 성공에 많은 도움이 될 것입니다.
감사합니다.
