2024년 경기도 부동산 전망 마지막 4편입니다.
1,2,3편 내용들을 종합하여
2024년 경기도의 부동산 전망을 살펴보겠습니다.
※ 경기도 부동산 전망에 앞서 경기도 부동산 급지 순위가 궁금하시면 아래의 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.
[2024년 경기도 부동산 급지 순위 – 시리즈]
1. 1,2,3편 정리
| 구분 | 현재 상황 | 미래전망 | |
| 매매 전세 | ○ 경기도 전체 매매지수는 ‘23.12월부터 2개월동안 -0.1 하락중 – ‘22.6~’23.7월까지 14개월 연속 하락하다가 ‘23.8부터 약상승, 12월부터 다시 하락 – 고양 덕양구, 과천시, 수원 영통구, 양주시 등은 여전히 상승세, ○ 인천시 전체 전세지수 ‘23.9~11월 상승하다가 12월에 다시 하락 | 23년 하반기부터 매매/전세 모두 상승했으니 12월들어 다시 하락으로 전환. 시장 분위기가 냉각되어 한동안 하락 분위기 유지 예상 | |
| 저평가 여부 | ○ 주택구입부담지수 갭으로 도시별 비교 – 경기도는 서울, 대전, 광주 부산 보다 저평가 – 인천, 대구, 울산보다는 고평가 ○ 경기도 주택구입부담지수 – 높은금리로 인해 구입부담이 평균보다 높은시점(87.2) | 대구, 울산, 인천을 제외한 나머지 도시들보다 저평가된 상황이긴 하나 경기도의 주택구입부담과 금리가 높은시기 이기에 주택구입하기엔 부담이 약간 되는 상황임. | |
| 공급 물량 | 25,26년 입주 예정물량은 평균 수요대비 적으나 27년은 다시 많아짐 구별 입주물량(24~27) : 평택시 > 화성시 > 파주시 > 광명시 … 분양미정 단지(재개발, 재건축 등) 100,539세대로 많이 있음. | 25,26년부터는 입주물량이 많이 감소하나, 분양미정 단지가 많아서 꾸준히 모니터링 필요. 평택, 화성, 파주, 광명시 등은 수요대비 입주물량이 많으나 그만큼 도시개발사업으로 수요도 증가할것으로 예상되어 공급의 영향은 크지 않을 것으로 예상. 정확한 분석을 위해서는 지역별로 구분되는 상급지 및 하급지의 공급 물량까지 세밀하게 파악 필요. | |
| 미분양 | 2023년 1월 정점 찍고 급격하게 감소하여 평균 미만 수준 도시별 미분양수 : 양주시 > 의정부시 > 용인시 > 김포시… | 미분양 수 감소로 크게 우려할만한 상황은 아님 | |
| 청약 | 가점평균은 감소추세임 | 상급지 청약분위기는 괜찮음. 수요가 완전히 얼어붙은 상황은 아님 | |
| 수급 지수 | 매수우위지수는 기준치인 40에 비해 낮은수준(현재 18.4) 전세수급지수는기준치인 150에 비해 낮은수준(현재 99.7) | ○ 매매 전망 – 현재부터 2024년 7월까지 : 하락 – 2024년 8월부터 2025년 5월까지 : 상승 – 2025년 6월 이후 : 하락 ○ 전세 전망 – 현재부터 2024년 9월까지 : 하락 – 2024년 10월부터 2025년 8월까지 : 상승 – 2025년 9월 이후 : 하락 | |
| 미래 전망 | 매매,전세전망지수 모두 ‘23.1월부터 상승, 10월부터 하락, ‘24.1월 다시 상승 매매전망지수는 85.65 / 전세전망지수는 99.59으로 둘다 기준치인 100에는 못미침 | 단기적으로 매매는 하락폭 증가 전세는 상승폭 감소 | |
2. [최종] 2024년 경기도 부동산 전망
[현재 시장 상황]
2023년 하반기부터 나타난 경기도 부동산 시장의 변동성은 2024년에도 지속될 전망입니다.
매매와 전세 지수 모두 상승세를 보이다가 연말로 접어들면서 다시 하락세로 돌아선 것이 관찰되었습니다.
이는 시장의 불안정함을 의미하며, 투자자들에게는 신중한 접근을 요구하는 신호로 해석될 수 있습니다.
[주택구입부담지수 분석]
경기도는 서울, 대전, 광주 부산 보다 저평가 된 상태입니다.
이는 투자자 입장에서 볼 때 매력적인 기회일 수 있지만, 현재의 높은 금리 상황은 주택 구입에 대한 부담을 증가시키고 있어, 매매 결정에 있어 신중을 기해야 할 시점입니다.
[공급물량의 영향 및 미분양 상황]
향후 2~3년간 경기도의 입주 예정 물량은 평택, 화성, 파주, 광명시를 중심으로 수요 대비 다소 많을 것으로 예측됩니다. 분양미정 단지가 상당수 존재하기에 시장에 새로운 공급이 지속적으로 이루어질 것으로 보이며, 이는 단기적으로 가격에 압력을 가할 수 있는 요소입니다.
2023년 1월을 정점으로 미분양 물량이 급격하게 감소하였습니다. 이는 시장에 잔존하는 수요가 여전히 미분양 물량을 소화할 능력이 있음을 나타냅니다. 따라서 미분양은 크게 우려할 상황은 아니라고 판단됩니다.
[수급지수와 전망지수에 의한 단기 전망]
현재의 매수우위지수와 전세수급지수는 기준치에 못 미치는 수준입니다.
이러한 지표들은 2024년 하반기까지는 매매 및 전세 가격의 하락을 예상하게 하지만, 이후 상승할 가능성을 배제할 수는 없습니다.
다만, 이 상승세는 장기적으로 지속되기보다는 일시적일 가능성이 높아, 2025년 이후에는 다시 하락세로 전환될 것으로 예측됩니다.
[장기 전망과 투자 전략]
장기적으로 경기도 부동산 시장은 2026년 이후 공급 부족 현상을 겪을 수 있으며, 이는 시장에 상승 압력을 줄 것으로 보입니다.
이는 장기 투자자에게는 긍정적인 전망을 제시하지만, 현재 시장의 불확실성을 고려할 때 보수적인 접근과 세심한 시장 관찰이 필요합니다.
적절한 투자 기회가 올 때까지 기다리는 장기적인 접근을 유지하는 것이 현명할 것입니다.
결론적으로, 경기도 부동산 시장에 대한 장기적인 전망은 비교적 긍정적이지만, 현재 시장의 불확실성과 높은 금리, 주택구입 부담 등을 고려하여 신중한 투자 결정을 내려야 합니다. 지금은 관망하면서, 시장의 하락세가 안정화되고, 상승세로 전환되는 신호를 주시해야 할 때이지 않나 생각됩니다.
감사합니다
