[45rich’s 8번째 부동산 이야기] – 구리/남양주시 부동산 분석 및 전망 [3탄]
안녕하세요~ 45rich입니다.
이번 포스팅에서 구리/남양주시의 부동산 분석 및 전망을 마무리 해볼건데요.
가장 궁금한건 아마 “그럼 무슨 아파트를 사야되냐?” 일텐데요.
오늘은 구리/남양주시의 [투자 아파트]를 선정 해보도록 하겠습니다.
1. 급지 선정
위의 표는 구리/남양주시 동단위 급지순인데요.
투자 할 아파트를 선정을 하려면 지역부터 선택해야겠죠?
매매평당가순으로 수택동>인창동>다산동>갈매동>별내동>와부읍 순입니다.
저는 급지 상위 50%인 이 6개의 동에서 아파트를 선정할 건데요.
이유는 지금과 같은 양극화 시기에는 보통 상급지의 아파트들이 상승할 확률과 상승폭이 크기도 하고
[1,2]탄에서 급지분석 시 남양주의 읍들은 대부분 투자가치가 낮아보였기 때문입니다.
그럼 이 6개 동을 세부적으로 분석 해보도록 하겠습니다.
2. 년차별 흐름비교
(1) 1~20년차 아파트
– [매매] 매물시세/매물건수 흐름
조건 : 년식 1~20년, 300세대 이상
먼저 6개 동의 1~20년식 아파트를 기준으로 넓게 한번 살펴보겠습니다.
위의 표는 지난 1년간 6개동의 네이버 부동산의 [매물시세]와 [매물건수]의 흐름인데요.
매물시세는 6개의 동 모두 하락하고 있는 모습이고 매물건수는 다산동이 많이 늘어나고 있는 모습입니다. 더 정확한 비교를 위해 상승률을 기준으로 다시 보도록 하겠습니다.
상승률 기준으로 보면
지난 1년간
[매물시세]는 인창동 -13%, 수택동 -10%, 갈매동 -10%, 다산동 -8%, 와부읍 -12%, 별내동 -10% 로 큰 차이가 없는데요.
[매물건수]는 다산동 41%, 와부읍 33%, 수택동 28%, 인창동 22%, 별내동 11%, 갈매동 -2%로 동별 차이가 큽니다. 특히 갈매동은 오히려 매물건수가 감소했는데요.
매물건수가 감소한다는것은 시장에 공급이 줄어든다는 것과 같으니 좋은 흐름으로 봐야겠죠?
– [전세] 매물시세/매물건수 흐름
조건 : 년식 1~20년, 300세대 이상
다음은 전세의 매물시세와 매물건수 흐름입니다.
[매물시세]는 작년 10월부터 올해 4월쯤까지 하락하다가 상승으로 전환되었는데 상승폭은 동마다 차이가 있구요.
[매물건수]는 전반적으로 하락하다가 최근에 다산동은 다시 많이 상승하는 모습이네요.
전세도 상승률로 비교해보도록 하겠습니다.
[매물시세]는
수택동 3%, 인창동 -2%, 갈매동 -8%, 다산동 -5%, 와부읍 -13%, 별내동 -15%로 수택동은 올해 반등폭이 커서 작년대비 상승으로 전환된 모습이네요
[매물건수]는 6개 동 모두 많이 급격히 하락한 모습인데요. 이 급격한 매물건수의 하락이 올해 시세반등에 큰 영향을 미친것으로 보입니다.
(2) 1~5년차 아파트
이제 넓게 봤으니 범위를 좁혀서 세부적으로 살펴보겠습니다.
– [매매] 매물시세/매물건수 흐름
위의 그래프는 1~20년차 아파트 상승률 분석과 같은 방법으로
올해 매매시세 반등시기인 ‘23.5월을 기준으로 상승률을 비교한건데요.
1~5년차에서는
[매물시세]가 인창동 8%, 수택동 0%, 다산동 0%, 갈매동 -5%, 별내동 -13% 으로
인창동은 이미 좀 반등이 왔고 나머지는 아직 큰 변화가 없거나 하락한 모습인데요.
시장에 상승여력이 더 남아있다면 상승흐름이 인창동의 다음 급지로 넘어가게 될텐데요.
이런 의미에서 아직 상승하지 않았거나 오히려 하락한 수택동, 갈매동, 다산동, 별내동이 투자하기 좋은 지역이라 볼수 있습니다.(와부읍은 1~5년식 아파트가 없습니다)
[매물건수]는 별내동만 감소하고 나머지 지역들은 증가했는데요.
[매물건수] 기준으로는 별내동이 제일 좋을 흐름을 나타내고 있네요.
– [전세] 매물시세/매물건수 흐름
다음 전세흐름을 보도록 하겠습니다.
[매물시세]는 ‘23.5월 기준으로
수택동 11%, 다산동 8%, 갈매동 5%, 인창동 4%, 별내동 -2%로 나타났는데요.
전세는 매매와 반대로 상승할수록 투자자 입장에서는 투자하기 좋은조건이 되는데요. 전세가 올라가면서 갭이 줄어들어 투자금이 적어지기 때문이죠.
이런 의미에서 별내동만 감소하고 나머지 지역들은 증가했지만 최근 한달사이에 인창동,갈매동, 다산동은 시세가 감소하고 수택동과 별내동은 증가한 모습입니다.
인창동, 갈매동, 다산동도 아직 추세가 완전히 바뀌었다고는 보기 힘들기 때문에
5개 동 모두 흐름이 좋아보이네요.
[매물건수]는 8월부터 급상승한 갈매동을 제외하고는 나머지 동들은 아직 흐름들이 괜찮아 보입니다.
(1) 년차별 아파트 흐름정리
위의 방법처럼 1~5년, 6~10년, 10~20년으로 년차별로 그룹을 나눠 매매/전세시세 및 매물건수 흐름을 정리해봤는데요.
위에 표에서 상승률 외에
매매와 전세매물수가 평균대비 현재 어느정도 인지도 파악을 해봤는데요.
각 동별로 ’20~현재까지 [네이버 부동산] 매물건수의 평균과 흐름을 나타낸건데요.
1~5년차 구간에서 인창동과 수택동은 평균 대비 매물수가 너무 많아(빨간점선) 공급이 많은 상태이므로 매매가 하락 압력이 큰 상황이구요.
갈매동과 별내동도 평균보다 많긴 하지만 큰 영향을 미칠 정도로의 수치로는 보여지지 않습니다.
이러한 기준으로
1~5년차, 6~10년차, 10~20년차 중
매매 매물시세가 최근 상승하지 않았고,
반면 전세 매물시세는 상승하였고(갭 하락)
매매/전세 매물건수가 평균대비 너무 많지않은 지역을 골라보니,
[1~5년차] 갈매동과 별내동을 추려냈습니다.
3. 평형별 흐름비교
지금까지 년차별로 흐름이 괜찮은 지역을 골라봤는데요. 더 세부적으로 들어가 볼겁니다.
위에서 년차별로 힘들게 고른 [1~5년차] 갈매동과 별내동의 평형별 흐름도 한번 살펴보겠습니다.
[네이버 부동산] 매물들의 시세를 나타낸 그래프이다 보니 매물수가 없으면 그래프에 나타나지 않는데요. [갈매동]은 ‘23.5월에 40평형이 하나 나타나는데 매물수가 1개이다 보니 거래도 없어 흐름이 변화가 나타나질 않고 [별내동]은 30평형대 이외에는 아예 매물이 보이지 않네요.
그래서 갈매동과 별내동 둘다 30평형대 선정!
4. 투자 아파트 선정
앞에서 년차별/평형별 흐름분석으로
[1~5년차 갈매동 30평형대]
[1~5년차 별내동 30평형대]
이렇게 년차/동/평형을 선정했는데요. 그럼 조건에 맞는 아파트를 보고
최종 투자 아파트를 찍어보도록 하겠습니다.
위의 표처럼 3개 아파트가 나오는데요
갈매동 [갈매6단지]
갈매동 [갈매역아이파크]
별내동 [별내우미린스타포레] 입니다.
일단 지금까지 분석한것을 돌이켜보면
급지면에서는 갈매동>별내동 이었구요.
위의 지도상으로 봤을때도 지하철역과 가까운 갈매역 아파트들이 더 좋아보입니다.
그럼 가격을 보고 결정해야겠죠?
가격이 큰 차이가 나지 않으면 갈매동 아파트를 선택하는게 아무래도 낫겠죠.
[매매 매물시세]와 [매매전세갭]의 흐름을 비교해보면
[갈매역아이파크]는 8억대로 상대적으로 비싸고
[갈매6단지]와 [별내우미린스타포레]는 매물시세와 갭이 서로 비슷비슷 해보입니다.
그럼 가격이 비슷했을 때, 상대적으로 상급지에 있는 [갈매6단지]를 사는것이 좋겠죠?
물론, 제일 비싼 [갈매역아이파크]에 투자하는것이 나중에 수익금 측면에서는 제일 좋을 수 있지만
수익률 측면에서는 [갈매6단지] 아파트가 제일 좋아보입니다.
그런 의미에서 [갈매6단지]를 최종 투자 아파트로 선정하겠습니다.
5. 마무리
이렇게 3편에 걸쳐 구리/남양주시의 부동산 분석 및 전망, 그리고 아파트 선정까지 해봤는데요.
물론, 이렇게 최종 투자 아파트를 선정했지만 실투자의 경우엔 임장도 가보고 매물도 꼼꼼히 비교하고
추가로 구리와 남양주시 이외에 비슷한 급지의 아파트들과 저평가 여부를 비교하는 작업이 필요하니깐
참고로 봐주시면 감사하겠습니다^-^
※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
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