[45rich’s 8번째 부동산 이야기] – 구리/남양주시 부동산 지역분석 2탄
안녕하세요~ 45rich입니다.
저번 포스팅에서는
구리/남양주시의 지역개요/급지분석에 대해 알아봤는데요.
이어서 구리/남양주시의 부동산 분석 및 전망 2탄을 시작해보도록 하겠습니다~
1. 공급/입주물량
(1) 공급물량
○ 인허가물량
위의 그림은 구리시와 남양주시의 인허가물량을 합친건데요.
2020년부터 평균 수요세대수(검은색 점선)에 비해 인허가가 많이 줄어든 모습입니다.
특히 구리시는 2021년에는 인허가수가 0인데요. 한 도시에 1년동안 인허가가 0이라니 좀 놀랍긴 합니다. 정말 극단적으로 많이 줄어들었네요.
○ 인허가 준공예정물량
그럼 이 인허가물량들이 인허가를 받고 착수를 하면 준공(입주)때까지 보통 2~3년이 걸리는데요.
인허가 받을 당시 예정되었던 준공시기를 가지고 준공예정물량을 나타낸 표입니다.
물론 착수, 공사과정에서 준공시기가 변경될 수 있지만 개략적인 입주물량을 파악할 수 있는데요.
20~23년의 인허가 물량이 적으니 24~27년까지 준공예정물량도 적게 나타나네요.
이렇게 되면 24~27년 이 시기가 되면 공급부족으로 부동산 가격의 상승에 많은 영향을 줄 수 있겠네요.
(2) 입주물량
다음은 구리/남양주시의 입주물량입니다.
이 입주물량은 분양이 확정된 물량인데요.
위의 준공예정물량과 조금 차이가 있는것을 볼 수 있는데요.
2021년 이후 수도권 부동산 시장이 안좋아지면서
착수를 연기하거나 분양을 늦쳐서 후분양으로 바꾼 아파트현장이 많아졌는데요.
그러면서 분양계획이 늦쳐지거나 언제 분양할지 알 수 없는 물량들이 많아졌습니다.
이런 물량들은 [미정물량] 인데요.
위의 표의 제일 오른쪽 긴 막대그래프를 보시면 약 8천세대가 [미정물량]인데 이 물량들은 시간이 지나면서 분양시기가 확정이 되면 갑자기 23~27년 입주물량 중 어딘가로 나타날겁니다.
그럼 [미정물량]을 정확히 파악해야만 진정한 분양물량을 파악할 수 있겠죠?
밑의 표를 보도록 하겠습니다.
이 [미정물량]들을 보니 거의 다 재개발, 재건축 등 정비사업인데요. 이런 사업들은 변수가 많죠.
이 중 세대수가 많고 상급지에 공급이 예정되있는 [수택e구역재개발]을 한번 보도록 하겠습니다. 2023년 올해 분양 예정이라고 되어 있는데요.
호갱노노 분위기를 보니 조금 시간이 더 걸릴거 같네요.
2. 거래량
다음은 거래량입니다.
구리시와 남양주시의 매매/전세 거래량을 가지고 이동평균선을 이용하여 미래(24개월)의 매매/전세시세를 나타낸 그래프입니다.
구리시와 남양주시 매매/전세 모두 거래량 측면에서 봤을때는 앞으로 감소하는 모습이네요. 아무래도 거래량이 점점 감소하고 있기때문에 어쩔 수 없어 보입니다.
※ 이동평균선 개념이란?
제 글 이전포스팅 : [45rich] 경기도 아파트 분석 및 전망 – 2탄]] 에 보시면
각종 데이터들을 이동평균선을 이용하여 미래를 예측할 수 있는 방법을 소개해드렸는데요. 이걸 참고하시면 되겠습니다^^
3. 미분양
미분양은 현재 구리시는 0세대, 남양주시는 493세대이고 준공후 미분양은 85세대입니다.
출처 : 경기도청 홈페이지
남양주시의 미분양현황을 자세히 보니 대부분 읍단위의 하급지 물량이고 다산동, 별내동도 물량이 있긴한데요. 평균 미분양 물량보다 적은편이라서 심각한 상황으로 보이진 않네요.
4. 청약
다음 청약분위기도 한번 살펴보겠습니다.
구리시와 남양주시 모두 청약가점평균이 약간 하양을 나타내긴 하지만 아직 40점대 이상으로 괜찮은 점수대입니다.
최근 구리시와 남양주의 상급지인 인창동과 다산동의 청약은 1순위 마감으로 괜찮은 입지에 대해선 아직까지도 청약의 분위기가 살아있는걸 볼 수 있네요.
5. 수급/구입부담/미래전망지수(경기도 공통)
[2탄]의 마지막으로
매수우위지수/전세수급지수, 주택구입부담지수, 미래전망지수를 보도록 하겠습니다.
위의 지수들은 도단위로 발표되기 때문에 [경기도]의 지수라 생각하시면 되겠습니다.
이 지수들도 이전포스팅 : [45rich] 경기도 아파트 분석 및 전망 – 2탄]] 에서 다루었기 때문에
정리만 하고 넘어가도록 하겠습니다.
(1) 매수우위지수/전세수급지수
(2) 주택구입부담지수
(3) 미래전망지수
(4) 정리
위의 3개 지수들을 정리하면 데이터마다 미래예측이 좀 다른데요.
[수급지수] 기반으로는 내년 하반기까지 아파트 가격이 하락하고 그 다음 상승전환할것으로 예측이 되고
앞으로 금리 상승으로 주택구입부담이 증가하여 점점 분위기가 좋아보이진 않지만
미래전망지수로 봤을때는 올해까진 매매/전세 모두 좀 상승하지 않을까 보여집니다.
6. 구리/남양주시 부동산 [2탄] 마무리
오늘 구리/남양주시 부동산 분석 및 전망을 [2탄]까지 마쳤는데요.
마무리하자면
거래량과, 수급지수, 주택구입부담지수를 봤을때는 단기간은 하락할 가능성이 높아보이지만
현재 평균 수요대비 부족한 인허가/분양물량과 미분양, 청약 분위기를 봤을때 장기적 관점에서는
분위기가 좋아질 확률이 높아보입니다.
물론 금리, 정부정책 등 많은 변수가 있겠지만요. 꾸준히 시장을 모니터링하면서 대응을 해나가야 할것 같습니다.
그럼 다음에는 구리/남양주 부동산 분석 및 전망의 마지막 [3탄]으로 찾아뵙겠습니다.
※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
