[45rich’s 7번째 부동산 이야기] – 구리/남양주시 부동산 지역분석
안녕하세요~ 45rich입니다.
저번 포스팅에서는 [2023 경기도 부동산 급지분석]에 대해 알아봤는데요.
이번부터는 경기도 내 도시별로 세부 지역분석을 해보도록 하겠습니다~
경기도 첫번째로 분석할 도시는 구리시와 남양주시 인데요.
2023년 현재 구리/남양주시의 부동산 흐름과 향후 전망, 투자하기 좋은 아파트까지..
모든걸 파헤쳐 보도록 하겠습니다~!
1. [지역개요]
(1) 지역 경계지도
구리시와 남양주시는 경기도의 동북부에 위치하고 있는 도시입니다.
남양주시는 구리시와 접하고 있는데 면적은 약 458㎢로 경기도 내에서 7번째로 큰 도시이구
반대로 구리시는 전국의 시/군 중에서 면적이 가장 작은 도시입니다.(33㎢)
출처 : 나무위키
두 도시가 붙어있다보니 좀 관계가 각별한데요.
과거 구리,남양주 통합 행정구역 개편 논의과정에서 서로 입장차이로 두 지역간의 앙금 남아 있지만서로 없이는 못 사는 지자체라고 합니다.ㅎㅎ
(2) 도시기본계획
지역분석할 때 각 지자체의 도시기본계획을 살펴보면 그 지역의 현 상황이랑 앞으로의 발전방향에 대해 알수 있는데요. 부동산 분석에서 이러한것들이 상당히 중요하기 때문에 한번 살펴보도록 하겠습니다.
– 공간구조
공간구조를 보면 그 지역의 중심지 체계와 앞으로 육성방향에 대해 알 수 있는데요
한번 보도록 하겠습니다.
[구리시]는
도심 : 인창동 / 부도심 : 갈매동 / 지역중심 : 토평동
[남양주]는
도심 : 왕속, 다산, 양정 / 부도심 : 진접, 오남, 와부, 화도 / 지역중심 : 별내, 호평, 평내 입니다
– 생활권계획
다음은 생활권 계획입니다.
[구리시]는
갈매,인창 생활권과 교문,수택 생활권으로 나뉘고
[남양주시]는
북부생활권, 남부생활권, 동부생활권으로 나뉘는데
인구밀도랑 계획인구로 봤을때 남부생활권이 중심으로 보입니다.
– 토지이용계획
도시기본계획 중 마지막으로 토지이용계획에 알아보겠습니다.
먼저 [구리시]는
전체면적의 약 35%가 임야를 차지하고 있고 면적 전체가 도시지역으로 용도 설정이 되어있습니다.
또 위 그림의 빨간색의 개발 입안 가능지를 보면 수택동, 인창동, 갈매동, 토평동 인근의 지역만 가능하다고 나와있는데, 이는 이 지역중심으로 개발가능성이 있다고 볼 수 있겠네요.
다음은 [남양주시]의 토지이용계획을 살펴보겠습니다.
남양주는 전체면적 중 도시지역이 약 53%, 도시외 지역이 약 47%인데요.
전체면적 중 개발제한구역이 46.3%나 되고 팔당특별대책지역이 42.25%를 차지하여
개발가능한 땅이 전체 면적의 10.1%만 남아있습니다.
남양주에 3기 신도기(왕숙)이 들어오긴 하지만 더욱 확장하기에는 현재로서는 한계가 좀 있어보이네요.
2. [급지분석]
이제 좀 더 세부적인 분석을 위해 분야별로 자세히 파헤쳐 보도록 하겠습니다.
(1) 인구
인구는
[남양주]는 약 73만명 / [구리시]는 약 18만명으로 합치면 약 92만명쯤 되는데요. 그럼 화성시와 성남시 정도의 규모가 되겠네요.
인구에 대해 자세히 좀 살펴보겠습니다.
위의 그럼은 인구수 증감율인데요. 2020년을 기준으로 구리시는 계속 감소하고 있고
남양주시는 증가하다가 올초부터 증가율이 감소하고 있습니다.
구리시는 동별 인구수는 동구동>갈매동>수택2동>인창동 순이고
남양주시는 다산1동>진접읍>별내동>화도읍>와부읍 순이네요.
도시별 인구이동도 한번 보도록 하겠습니다.
[구리시]는 전출입 인구수 분석에서 순유입되는 지역은 : 중랑구, 광진구, 강동구, 송파구 등 서울 인근 지역이고 반대로 남양주시로 순유출이 제일 많이 되고 있습니다. 작년에는 1,841명이 남양주시로 이동했네요.
그럼 반대로 [남양주시]는 순유입이 구리시에서 1,841명이 되겠죠. 구리시에서의 순유입이 제일 많고 그다음 서울 중랑구, 노원구, 강동구, 하남시, 송파구 등 인구이동이 많은 도시중 경기 의정부시를 제외하면 전부 순유입이네요.
이런 인구수 전출입이 어디로 이동했는지 동별로 살펴보도록 하겠습니다.
[구리시]는 중구동이 꾸준하게 인구감소가 일어나도 있고 갈매동은 2016년부터 인구가 급격하게 늘었는데 신도시 대규모 입주로 인해 인구수가 많이 늘어난 모습입니다.
올해는 인창동과 갈매동이 약간 인구가 늘었지만 다른동들은 꾸준히 감소하고 있네요.
[남양주시]는 다산1동, 별내동이 꾸준하게 인구가 증가하고 있고 화도읍이 22년 들어 급격이 감소했는데 행정구역의 변화가 있지 않았을까 추측이 됩니다. 주로 동단위는 인구가 증가하고 읍단위는 인구가 감소하고 있는 모양이네요.
(2) 일자리 / 소득
다음은 일자리와 소득에 대해 보도록 하겠습니다.
사업체수(일자리)는 구리시보다 월등히 많죠? 아무래도 인구가 많기 때문에 그럴수 밖에 없는데요.
하지만 인구수 대비 사업체수는 구리시가 조금 많습니다.(구리시 11%, 남양주시 9%)
근로소득은 구리시가 약간 더 높은데 종합소득은 비슷한 수준이네요.
소득으로만 보면 두 지역 모두 경기도 내에서 중하위권에 해당합니다.
고용자수도 당연히 남양주시가 구리시보다 많지만
고용 증감율도 남양주시가 월등히 높습니다.
남양주시는 계속 고용이 증가하고
구리시는 2019년을 정점으로 유지하다가 하락하였습니다.
사업체수와 고용자수, 고용증가율이 남양주가 월등히 높지만
그보다 더 중요한 소득에서는 구리시가 더 나은 모습을 보이는데요.
현재 소득은 크게 차이가 나지않지만 소득의 증감률이 구리시가 더 가파른 모습입니다.
아무래도 남양주시보다 구리시가 서울에서 근무하는 고소득의 직장인 비율이 높고
교통, 입지면에서 남양주보다 상급지이기 때문에 이렇게 나타나는거 같네요~
구리시와 남양주시의 기업체 현황입니다.
구리시는 전형적인 서울의 위성도시이자 소비도시이기 이고
남양주시는 서비스업이 84%를 차지하고 있는 서비스업 도시입니다.
위의 그림처럼 경기도의 주요도시에 비해 지역 내 마땅한 기업, 직장이 부족하여 자급자족이 힘들어 먼 미래에는 인구 유출을 걱정하게 될지도 모르겠네요.
(3) 학군
다음은 학군에 대해 알아보도록 하겠습니다.
학군에서 제일 중요한건 중학교의 특목고 진학률이겠죠?
특목고 진학생수는 구리, 남양주 각각 16, 47명으로 인구수 대비 타지역과 비교했을때,
적은편에 속하는데요.
서울대,의대 진학생수와 학원수를 고려했을때도 학군이 좋은지역으로 보이지는 않네요.
구리와 남양주시를 비교하면
아무래도 남양주가 인구가 많다보니 학원수와 특목고/서울대, 의대 진학생 수가 많은데요.
인구수에 비해 구리시의 인창동이 학원수와 특목고 진학생수가 많아보입니다.
구리시 교문동도 서울대,의대 합격생수가 18명으로 많은것을 볼 수있네요.
동별, 학교별로 자세히 보면
학원수에서는 구리시의 인창동, 수택동이 돋보이고
서울대,의대 진학생 수에서는 구리시 교문동의 서울삼육고가 18명으로 월등히 많은 모습을 볼 수 있습니다.
(4) 편의시설
마지막으로 편의시설에 대해 비교해보겠습니다.
구리시에 백화점이 3개 있다고 나오는데요. 하지만 찾아보니 실질적으로 정말 백화점이라 할 수 있는건 롯데백화점밖에 없어보이고 주요도시에 비해 많이 부족해 보입니다.
(5) [구리/남양주시 부동산] 급지분석 결과
지금까지 두 지역의 인구/일자리(소득)/학군/편의시설에 대해 알아봤는데요.
이전 포스팅에서 이런 급지분석들의 결과가 녹여져있는게 결국 가격이라고 말씀드렸었는데요.
지역별 가격을 보면서 위의 급지분석들과 얼마나 상관관계가 있는지 한번 보도록 하겠습니다.
구리시와 남양주시의 동별 매매평당가순은
수택동(구리)>인창동(구리)>다산동(남양주)>갈매동(구리)>별내동(남양주) 순입니다.
아무래도 서울과의 접근성 및 소득을 고려했을 때, 구리시가 남양주시보다 평당가가 높은건 당연히 예상할 수 있는데요.
그 중 구리시의 [수택동]과 [인창동]이 가격이 제일 비싸고
다음으로는 구리시와 인접해있고 신도시인 남양주시의 [다산동]과 구리시의 [갈매동]순으로 형성되어 있네요. 아파트수와 년식도 높은가격에 영향을 끼친거 같네요.
정리하자만
가격, 입지등을 고려했을때,
구리와 남양주시의 1급지는 [수택동/인창동/다산동]
2급지는 [갈매동/별내동/와부읍] 순으로 정리되겠네요
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※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
