서울 아파트 시장의 외지인 투자 증가
최근 서울 아파트 시장에서는 외지인 투자가 증가하고 있습니다. 지방의 심각한 인구 유출과 함께 쇠퇴하는 지방 경제 상황 속에서 많은 지방 사람들이 서울 부동산을 ‘안전한 투자처’로 여기고 있습니다. 특히 정부가 서울의 일부 지역을 조정대상지역에서 해제하면서 비과세 혜택도 주어지고 있어, 이러한 현상이 더욱 두드러지고 있습니다.
올해 초 대구에 거주하던 김모 씨는 대구의 집을 판 돈으로 서울의 아파트를 매수했는데, 2년 후 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기를 기대하고 있습니다. 그는 지방보다 서울 아파트가 더 안전할 것으로 보고 결정을 내렸습니다. 한국부동산원의 통계에 따르면, 서울 아파트 매매에서 서울 외 거주자의 비중은 지난해 10월 21.3%에서 올해 2월 23.5%로 상승했습니다. 이처럼 서울 부동산 시장은 지방 사람들에게도 매력적인 투자처로 자리 잡고 있는 것으로 보입니다
규제 해제와 비과세 혜택의 영향
지난해부터 비서울 거주자들의 서울 아파트 매매가 크게 증가한 주된 이유는 서울에서의 갭투자 시 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 변화 때문입니다. 2021년 1월 5일부터 서울의 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 조정지역에서 해제되면서, 1가구 1주택자는 2년 이상의 주택 보유와 실거주 요건 없이도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
이러한 정책 변경으로 인해, 비조정지역에서는 12억원까지의 양도세를 비과세로 적용받을 수 있습니다. 조정지역에서는 주택을 2년간 거주하며 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 비조정지역에서는 실거주 요건 없이도 동일한 혜택을 받을 수 있어, 이는 특히 지방에서 서울로 투자하려는 사람들에게 큰 자극이 되고 있습니다.
유찬영 세무사는 이와 관련하여 “비과세 혜택이 가장 큰 동기”라며 “1주택자는 이러한 비과세를 통해 자산을 늘려야 한다고 보는데, 서울에 거주하지 않아도 세금 면제를 받을 수 있으므로 지방 수요를 크게 자극할 수 있다”고 말했습니다. 이는 서울 부동산 시장에 지방 수요가 지속적으로 유입될 가능성을 시사하는 바입니다.
정부의 규제 해제가 본격적으로 시행된 지난 1년 동안 서울 외 거주자들의 서울 아파트 매매가 증가하였습니다. 2023년 3월부터 2024년 2월까지의 기간 동안 서울 아파트 매매에서 비서울 거주자들의 매매 비중은 24%로, 이는 2년 전의 20%에 비해 4%포인트 높은 수치입니다.
이는 지난 2022년 하반기부터 전국적으로 아파트 가격이 하락하는 가운데, 서울의 아파트 가격만이 빠르게 반등하였기 때문입니다. 특히 서울 거주 실수요자들 외에도 지방 매수세가 가세하면서 급매물이 빠르게 소진되었으며, 이로 인해 비서울 거주자들의 매매 비중은 지난해 6월에는 28%까지 치솟기도 했습니다.
또한, 서울 전세가의 상승과 갭이 줄어드는 현상도 서울 아파트 시장에 영향을 미쳤습니다. 2년 전 역전세가 발생한 후 서울의 전세 매물이 빠르게 소진되어 전셋값이 46주 연속으로 상승하고 있습니다. 성동구의 한 공인중개업소 관계자는 “역전세 리스크가 줄고, 전세가 상승에 따라 전세 매물이 귀해지면서 최근에는 투자 목적으로 서울 집을 매수하려는 지방 사람들의 문의가 많다”고 전했습니다. 이러한 현상은 서울 부동산 시장이 여전히 강력한 투자처로 여겨지고 있음을 나타냅니다.
수도권 부동산 시장의 부상
수도권 부동산에 대한 외지인들의 관심이 뜨거워지고 있습니다. 특히 광역급행철도(GTX) 개통과 같은 교통 호재로 인해 수도권의 입지 가치가 상승하고 있는 상황입니다. 동탄의 사례처럼, GTX 노선의 개통이 수도권을 ‘서울의 확장’으로 인식시키면서 지방 투자자들의 수도권 투자 수요가 증가하고 있습니다. 예를 들어, GTX-A 노선에 인접한 경기도 고양 덕양구의 경우, 이 지역의 아파트 가격은 2월에 0.33% 상승했으며, 외지인 매매 건수는 146건으로 전국에서 가장 많았습니다. 이는 지난 1월의 76건에서 한 달 만에 92% 증가한 수치이며, 2021년 9월의 178건 이후 가장 높은 수치입니다.
한편, 저출산과 지방 청년 유출이 심각해지면서 지방 부동산 시장에 대한 회의론이 강해지고 있습니다. 이러한 상황에서 서울과 수도권 부동산은 상대적으로 안정적인 투자처로 여겨지고 있습니다. 부산에서 직장을 다니는 이 모 씨는 “이번 하락장에서 부산 아파트 가격이 크게 하락하는 것을 보고 충격을 받았다”며, “수도권은 금방 반등했지만, 지방은 아직도 회복이 어려운 상황이라 서울과 수도권에 ‘똘똘한 한 채’를 투자하는 것이 더 현명하다고 생각한다”고 말했습니다. 이와 같은 의견은 서울과 수도권 부동산 시장의 강력한 회복력과 안정성을 다시 한번 부각시키는 예입니다.
