[45rich’s 9번째 부동산 이야기] – 매물수로 보는 2024년 수도권 부동산 전망
안녕하세요. 45rich입니다.
이번 포스팅에서는
‘23.10월 현재, 수도권 부동산 매물현황에 대해 살펴볼건데요.
우리의 성공적인 부동산 투자를 위해선 고려할 부분이 너무 많습니다.
중요한것을 꼽자면 공급과 수요, 거시경제, 정부 정책 등이 있는데요.
오늘은 그 중 경제 기본 원리라 할 수 있는 공급/수요 측면에서 수도권의 부동산 흐름을 한번 살펴보겠습니다.
1. 서울특별시
조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
먼저 서울특별시부터 한번 살펴보겠습니다.
매물수와 매물상위평당, 하위평당가 값들은 모두 [네이버부동산] 의 자료를 크롤링하여 나타낸건데요.
[매매]
네이버부동산에 올라와 있는 현재 서울시 아파트(300세대이상, 1~20년차) 매물수는 66,373개로, 20년 부터 현재까지 평균매물수(47,498개) 대비 상당히 많은 상황입니다.
2020년에는 코로나로 인한 유동성의 영향으로 매물수가 급격히 줄면서 가격이 급상승 하였는데요.
현재는 올해 초 특례보금자리론으로 인해 상급지 갈아타기 수요로 약간 시세가 바닥을 찍고 올랐지만 엄청 많은 거래량을 동반한 상승은 아니기에, 시세 상승에도 매물수가 많이 늘어난 모습입니다.
[공급과 수요] 측면에서 봤을 땐, 공급은 많은데 수요는 제한적 수요(갈아타기 등)로 시세 상승에 악영향을 줄 요인이 되겠죠.
[전세]
현재 전세매물수는 28,516개로 평균매물수(28,698개) 대비 약간 적은편입니다.
작년 말 시장의 엄청난 전세물량이 급속도로 소진되면서 올해 3월부터 전세가격도 반등을 했는데요.
하지만 최근 한달은 또 매물수가 조금 증가하여 앞으로 계속해서 전세가가 오를 수 있을지 지켜봐야 할 거 같은데요. 그래도 아직 평균 대비 적은편이라 전세대출 금리가 크게 오르지 않는다면 조금 더 상승할 수 있는 여지가 있어 보입니다.
[갭]
매매-전세갭은 올해부터 꾸준히 감소하고 있습니다. 하지만 아직 갭이 평균이상으로 큰 편이라 투자자 입장에서는 투자금이 너무 많이 들어가 좋은 시기는 아니네요.
차분히 좀 기다려야 할 때인거 같습니다.
2. 경기도
조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
다음으로는 경기도를 한번 보겠습니다.
[매매]
현재 경기도 아파트(300세대이상, 1~20년차) 매물수는 133,600개로, 평균매물수(95,025개) 대비 상당히 많은 상황입니다.
[전세]
현재 전세매물수는 35,154개로 평균매물수(33,917개) 대비 약간 많은편입니다.
매물수로만 본다면 전세가 상승여력은 서울보다는 적어보이네요.
[갭]
매매-전세갭은 올해 6월부터 꾸준히 감소하고 있습니다.
매매/전세/갭 모두 서울시와 비슷한 모습입니다.
3. 인천광역시
마지막으로 인천광역시입니다.
서울, 경기, 인천 모두 수도권으로 비슷한 흐름일 것이라 예상되는데요.
자세히 보도록 하겠습니다.
[매매]
현재 경기도 아파트(300세대이상, 1~20년차) 매물수는 30,610개로, 평균매물수(21,737개) 대비 상당히 많은 상황이고
[전세]
현재 전세매물수는 8,519개로 평균매물수(7,159개) 대비 약간 많은편입니다.
서울과 경기도 대비 전세가가 제일 적게 반등을 했네요. 아무래도 매물수의 감소폭이 2개 도시 대비 적다보니 그만큼 반등폭도 적게 나온거 같습니다.
[갭]
매매-전세갭은 올해부터 오히려 약간 증가하는 모습인데요.
매매 하위평당가가 보합을 나타내고 있을때, 전세 상위평당가는 올해 9월까지 계속 하락을 했기에 갭이 오히려 증가했네요.
4. [수도권 부동산] 전망
현재 수도권 서울, 경기도, 인천의 매물수 흐름은 전반적으로 비슷한 모습인데
세부적으로는 봤을 때, 전세 매물수에서 약간의 차이가 나타나는데요
평균 대비 매물수 비율이 인천(119%)>경기도(104%)>서울(99%) 으로 나타냈는데, 이러한 차이가
전세상위가 반등폭의 차이(서울>경기도>인천)에 많은 영향을 끼친거 같습니다.
종합하자면,
현재 수도권의 매매 매물수는 평균대비 현저히 많고
전세 매물수는 평균보다 작거나 약간 많으나 최근 한달 간 증가하는 흐름을 보임에 따라
앞으로 매매는 보합 및 하락, 전세는 약상승 및 보합하는 모습을 띄지 않을까 예상되는데요.
현재로선, 거시경제나 정부정책의 드라마틱한 변화가 있지 않는 이상 분위기가 반전되기가 어려워 보입니다.
다음엔 광역시와 기타지방 매물수 분석으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
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