[45rich’s 10번째 부동산 이야기] – 매물수로 보는 2024년 광역시 부동산 전망
안녕하세요. 45rich입니다.
저번 포스팅 [매물수로 보는 2024년 수도권 부동산 전망]에 이어
오늘은 [광역시] 매물수 분석으로 2024년 부동산 전망을 해보도록 하겠습니다.
바로 시작하겠습니다.
1. 부산광역시(330만)
※ 조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
※ 매물수, 상위 및 하위평당가 값들은 [네이버 부동산]의 매물들을 크롤링하여 나타낸 값
우리나라 제2의 도시 부산광역시입니다.
살짝 봐도 저번 수도권 매물수 흐름과 큰 차이 없어보이죠?
자세히 한번 살펴보도록 하겠습니다.
[매매]
현재 부산시 아파트 매매 매물수는 44,980개로, 2020년부터 현재까지의 평균매물수(33,075개) 대비 상당히 많은 상황입니다. 올 초부터 매물수는 급상승했는데요. 거래량이 적다보니 시장의 매물수가 계속해서 증가하는 모습인데요.
현재로서는 매물수(공급)가 평균보다 너무 많기도 하고
단기적으로 거래량이 확 증가할만한 거시경제나 정부정책의 변화 가능성이 낮아보이는 상황에서
매매가격이 상승으로 전환하기에는 시간은 조금 걸릴것으로 보입니다.
매물수가 고점을 찍고 내려올때까지 좀 시장을 좀 지켜보는게 좋아 보입니다.
[전세]
현재 전세매물수는 11,387개로 평균매물수(8,917개) 대비 약간 많은편인데요.
수도권(서울, 경기도)에 비해 올해 전세가의 반등의 폭이 작은걸 볼 수 있는데요.
아무래도 아직 시장에 공급(매물수)가 평균보다 많은 상황이다 보니 많은 상승은 기대하기 어려운 상황이죠.
전세시장은 2020년 임대차3법이 도입되면서 시장에 전세가 씨가 마르고 그러면서 전세가가 급등을 했습니다. 그러다가 인플레이션이 오고 전세대출 금리가 급격히 올라가면서 월세 선호 현상에 의해
시장에 전세매물이 엄청나게 쌓였는데요.
시장에 공급이 많다보니 작년말부터 가격이 급격히 싸지면서 급매 위주로 거래가 되고
어느정도 거래량이 받쳐주면서 매물수가 꾸준히 줄고 있었는데요. 이 시장의 매물도 어느정도 해소가 되니 9~10월부터는 거래량이 급격히 감소하면서 오히려 다시 시장에 매물수가 증가한 상황으로 보입니다.
다시 매물수가 증가하고 있는 상황에서 단기적으로 전세가의 상승은 쉽지 않아 보입니다.
[갭]
매매-전세갭은 2022년부터 감소하고 있는 추세지만 아직 갭이 평균이상으로 투자하기엔 좋은시기는 아닙니다.
2. 대구광역시(238만)
두번째는 대구광역시입니다.
대구광역시는 최근 전국에서 수요 대비 가장 공급이 많은 도시 인데요.
과연 공급으로 인해 부산광역시와 매물수 흐름이 차이가 있을지 한번 보도록 하겠습니다.
※ 조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
※ 매물수, 상위 및 하위평당가 값들은 [네이버 부동산]의 매물들을 크롤링하여 나타낸 값
[매매]
대구의 매매 매물수는 35,385개, 평균매물수 26,642개로 부산과 마찬가지로 상당히 많은 상황입니다. 매물수 흐름도 부산과 비슷한 모습이니 넘어가도록 하겠습니다.
[전세]
현재 전세매물수는 8,970개, 평균매물수 6,223개로 평균대비 상당히 많은편인데요.
최근 매물수가 감소하다가 증가하는 모습은 부산과 비슷하지만 평균대비 매물수는 대구가 훨씬 많은 모습입니다. 따라서 부산에 비해 전세 시장은 더 암울한 상황이 이어질거 같습니다.입니다.
[갭]
매매-전세갭은 부산과 달리 올해부터 계속 커지고 있는데요. 매매는 하락을 멈추고 보합을 이어가고 있는데 전세가는 떨어지다보니 갭이 커지는 추세인데요. 입주가 많다보니 전세들이 힘을 많이 못쓰고 있는 상황입니다.
3. 대전광역시(144만)
※ 조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
※ 매물수, 상위 및 하위평당가 값들은 [네이버 부동산]의 매물들을 크롤링하여 나타낸 값
다음은 대전광역시입니다.
[매매]
대전의 매매 매물수는 13,993개, 평균매물수 9,586개로 부산,대구와 마찬가지로 상당히 많은 상황이며매물수 흐름도 비슷한 모습입니다. 그럼 전망도 비슷하겠죠?
[전세]
현재 전세매물수는 2,114개, 평균매물수 2,713개로 부산, 대구와 달리 평균대비 많이 적은편입니다.
매물수가 평균이하로 급격히 감소하면서 전세가격도 반등을 많이 한 모습이구요.
최근 거래량이 줄어들면서 매물수가 살짝 증가했지만 아직 평균보다 한참 적기 때문에 당분간 전세가의 상승추세가 계속 될것으로 보입니다.
[갭]
매매-전세갭은 매매가는 주춤하는 사이 전세가가 계속 상승하여 갭은 최근에 급격하게 적어지고 있는 모습인데요. 향후 전세가의 상승으로 갭은 더 적어질것으로 보입니다.
그렇게 되면 투자하기에 좋은 상황이 생길 수도 있겠네요.
4. 광주광역시(142만)
※ 조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
※ 매물수, 상위 및 하위평당가 값들은 [네이버 부동산]의 매물들을 크롤링하여 나타낸 값
다음은 광주광역시입니다.
[매매]
지금까지 모두 매매 매물수는 비슷한 흐름을 보이는데요.
광주의 매매 매물수는 17,700개, 평균매물수 7,017개로
부산,대구, 대전과 흐름은 비슷한데 평균대비 매물수는 제일 많습니다.
그렇게이 앞의 도시들보다 매매가격 전망이 제일 어두워 보입니다.
[전세]
현재 전세매물수는 2,694개, 평균매물수 1,805개로 매매와 마찬가지로 평균대비 많은데요.
기존 매물이 평균보다 많은 상황에서 최근 거래량이 줄어들면서 매물수가 더 증가하여
올해 3월부터 전세가가 약간 반등했지만 이 추세가 이어질 확률은 적어보이네요.
[갭]
매매-전세갭은 매매가는 주춤하는 사이 전세가가 계속 상승하여 갭은 조금식 줄어들고 있는 모습입니다.
매물수로 봤을때 전세가 매매보다는 흐름이 괜찮기 때문에 갭은 감소할 수 있겠지만 그 감소폭이 크지 않을것으로 예상됩니다.
5. 울산광역시(110만)
※ 조건 : 300세대 이상 and 1~20년차 아파트
※ 매물수, 상위 및 하위평당가 값들은 [네이버 부동산]의 매물들을 크롤링하여 나타낸 값
마지막으로 울산광역시입니다.
[매매]
매매 매물수는 수도권과 광역시가 모두 비슷한 흐름을 보이네요.
울산의 매매 매물수는 12,782개, 평균매물수 9,975개입니다.
[전세]
현재 전세매물수는 2,579개, 평균매물수 1,983개로 평균대비 많은데요.
다른 광역시와의 차이점은 매물수가 꾸준히 감소하고 있다는 점입니다.
거래량은 감소하고 있어서 얼마뒤에는 매물수가 하락세를 멈추고 증가할것으로 예상되는되요.
한번 지켜봐야 겠습니다.
[갭]
매매-전세갭은 최근까지 증가하다가 8월에 들어가면서 감소하고 있는데요.
광주와 마찬가지로 매물수로 봤을때 전세가 매매보다는 그나마 낫기 때문에 갭은 감소할 수 있겠지만 그 감소폭이 크지 않을것으로 예상됩니다.
6. [광역시 부동산] 전망
정리를 해보도록 하겠습니다.
수도권과 마찬가지로 광역시도 매물수의 흐름이 전반적으로 비슷한 모습인데요.
좀 눈에 띄는건
광주광역시가 타 도시들보다 압도적으로 평균대비 매매 매물수가 많습니다.(252%)
이 말은 앞으로 매매가격의 흐름이 제일 안좋을것으로 예상됩니다.
그렇다고 해서 나머지 광역시들도 매물수가 많기에 전망이 좋지는 않은데요.
가격이 보합하거나 약하락을 보일것으로 예상되고
좋은 아파트들만 비싸지고 안좋은 애들은 더 싸지는 양극화 현상이 더 심해질것으로 보입니다.
그리고 전세는
대전광역시를 제외하면 매물수가 평균보다 많고 대부분 증가로 추세가 바뀌어서
매매와 마찬가지로 약상승하거나 보합으로 갈꺼 같구요.
대전광역시는 좀 더 상승여력이 더 있어보이네요.
결론은
광역시 흐름은 수도권과 마찬가지로 단기적으로 올해말, 길게는 2024년도 1분기까지는
매매는 보합 및 하락
전세는 약상승 및 보합할것으로 예상되고
이러한 상황에서
비싼애들만 비싸지고 싼애들은 더 싸지만 양극화 현상이 지속될것으로 예상됩니다.
다음엔 마지막으로 기타지방 매물수 분석으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
※ 이전글 : 매물수로 보는 2024년 수도권 부동산 전망
※ 그림 및 데이터 출처 : 손품왕 홈페이지 [https://www.sonpum.com/web/sonpumMain.do]
