대구 아파트값은 많이 하락했는데..그럼 저평가일까?
도시별 최근 하락장 기간동안의
매매지수의 하락기간 및 하락폭입니다.
대구는 23개월 동안 -16.8의 폭으로 매매지수가 하락했는데,
하락기간으로 보면 전국에서 제일 오랫동안 하락하고 있고
하락폭은 세종과 인천에 이어 3번째로 크게 하락했는데요.
다른 지역보다 많이, 오래 하락한 만큼
오히려 좋은기회가 될 수 있겠죠.
그럼 정말 지금 좋은기회가 왔는지, 저평가 상황인건지
다른 지역과의 평당가 비교를 통해
한번 알아보겠습니다.
1. 평당가 비교
(1) 대구 vs 서울
2013.4월부터 2023.11월까지 약 10년간
대구와 서울의 아파트 평단가 갭평균은
-2,070만원입니다.
서울이 대구보다 아파트 평균 평단가가
2,070만원 높다는 얘기죠.
하지만
2023.11월, 현재의
두 도시의 아파트 평단가 갭은 3,388만원입니다.(대구 평단가 1,330만원, 서울 평단가 4,718만원)
갭평균(2,070만원) 대비 약 1,300만원이나 더 벌어진 상황인데요.
코로나 상승장 때 시장에 많은 유동성으로 인해
서울 아파트값의 급격한 상승으로 이렇게 차이가 많이 벌어졌습니다.
물론 서울이 대구보다 상급지이고 자본주의 사회에서 시간이 갈수록
갭평균이 점점 커질꺼라 예상은 충분히 되지만
현재의 차이는 평균대비 과하게 많은 상황인것 같습니다.
그만큼
서울은 많이 오를때, 대구는 많이 못올랐으니
상대적으로 저평가라고 할 수 있겠네요.
(2) 대구 vs 경기도
다음은 경기도와 비교해보겠습니다.
서울과 그래프 진폭의 차이만 있지 전체적으로 비슷한 모습인데요.
경기도의 ‘23.11월 아파트 평당가는 2,214만원이고
대구와 갭평균은 -437만원인데
현재의 갭은 -884만원으로 갭이 더 벌어졌는데요.
대구 vs 경기도 에서도
대구는 저평가이네요.
(3) 대구 vs 인천
수도권 중 마지막인 인천광역시와의 비교입니다.
서울, 경기도와 같은 모습이네요.
인천의 ‘23.11월 아파트 평당가는 1,644만원으로
10년간 대구와 갭평균은 -58만원으로 거의 비슷한데
현재의 갭은 -314만원으로 좀 더 벌어진 모습입니다.
대구 vs 인천
-> 대구 저평가
(4) 대구 vs 대전
이제 광역시들과 비교를 해보겠습니다.
대전의 ‘23.11월 아파트 평당가는 1,476만원이고
10년간 갭평균은 71만원으로 대구가 높은데요.
하지만 현재는 갭이 -146만원으로 대전이 평당가를 역전했습니다.
코로나 상승장 시기에 대구보다 훨씬 많이 상승하였네요.
대구 vs 대전
-> 대구 저평가
(5) 대구 vs 부산
다음은 부산과의 비교입니다.
부산의 ‘23.11월 아파트 평당가는 1,617만원이고
10년간 갭평균은 -99만원으로 부산이 약간 높네요.
현재는 갭이 -287만원으로 격차가 더 벌어졌습니다.
대구 vs 부산
-> 대구 저평가
(6) 대구 vs 울산
다음은 울산입니다.
울산의 ‘23.11월 아파트 평당가는 1,228만원이고
10년간 갭평균은 97만원으로 대구가 약간 높은데요.
타 도시와는 다르게
현재는 갭이 102만원으로 오히려 대구가 5만원 더 상승하였습니다.
많은 지역들이 대구보다 많이 상승한 것을 봤을 때,
울산도 대구처럼 많이 못 올랐다고 봐야할 것 같네요.
대구 vs 울산
-> 둘다 많이 못올랐음.(둘다 저평가)
(7) 대구 vs 광주
마지막으로 광주입니다.
광주의 ‘23.11월 아파트 평당가는 1,230만원이고
10년간 갭평균은 191만원으로
대구가 더 높았는데요.
현재도 갭이 100만원으로 대구가 평단가가 더 높긴 합니다만
갭이 좀 줄었습니다. 격차가 좀 줄었는데요.
그래프를 봤을때,
광주가 많이 올랐다기보다는 대구가 코로나 이후 많이 하락하면서
갭이 줄었네요.
대구 vs 광주
-> 대구 저평가
2. 마무리
최근 10년간
대구가 수도권 및 광역시들과 비교하여
얼마나 저평가인지 알아봤는데요.
정리하자면
대구는 수도권 및 광역시와 비교했을 때, 울산을 제외하고는
상대적으로 오를때 많이 못오르고, 하락할때 더 많이 하락해서
현재는 저평가 상황으로 볼 수 있겠네요.
(물론 울산도 마찬가지입니다)
그렇다고 지금 바로 대구에 투자하기에는
24,25년 많은 입주물량과 현재의 높은 대출금리로 인해
많이 부담스러운 상황이지만
꾸준히 시장을 모니터링하고 묵묵히 기다리다보면
다시 좋은 시기가 오겠죠.
감사합니다.
※ 그림 및 데이터 출처
※ 참고 할만한 글 : 2024년 대구광역시 부동산 전망 – [5탄] fin.
