올해 12월 28일(금), 주택금융통계시스템에서
올해 3분기 지역별(시/도) 주택구입부담지수를 발표했습니다.
현시점 대비 주택구입부담지수는 1분기 늦게 발표하는데요.
오늘은 수도권, 광역시의 주택구입부담지수를 통해
각 지역의 저평가 여부를 확인해보도록 하겠습니다.
1. 주택구입부담지수(K-HAI)
(1) 주택구입부담지수란?
= 대출상환가능소득/중간가구소득(월) x 100
= (원리금 상환액/DTI) / 중간가구소득(월) x 100
| 주택구입부담지수란 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여 주는 지표입니다. 대출상환가능소득이란, 중간소득가구가 중간가격주택을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득인데요. 대출상환가능소득이 높을수록, 즉 지수가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다. 그 지역의 소득과 금리, 아파트 가격 모두를 반영한 데이터입니다. |
중간주택가격은 ’12년 12월까지는 국민은행의 ‘KB아파트 시세’ / ’13년 1월 이후부터는 한국부동산원 아파트시세
중간가구소득은 통계청 ‘가계조사’의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5,6분위 소득에
노동부 ‘매월 노동통계조사’의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산비율을 적용 하였음.
보통 주택구입부담지수(HAI)를 그 지역의 주택구입부담 정도를 확인하는데 활용하지만
HAI 자체가 그 지역의 소득, 아파트 가격, 금리를 반영하고 있기 때문에
지역간 주택구입부담지수(HAI) 비교를 통해 저평가 여부를 판단하는데도 활용할 수 있는데요.
지역간 주택구입부담지수 갭(GAP)을 통해 한번 비교해보도록 하겠습니다.
2. 주택구입부담지수(K-HAI) 갭 (대구 기준)
2023년 2분기 전국의 제일 저평가 지역이였던
대구를 기준으로 한번 수도권, 광역시 지역들을 비교해 보도록 하겠습니다.
(1) 대구 vs 서울
‘04.12월 부터 현재까지 약 20년간의 대구과 서울의 주택구입부담지수(HAI) 그래프입니다.
위의 그래프에서
파란색 선은 서울의 주택구입부담지수(HAI) 이고
빨간색 선은 대구의 주택구입부담지수(HAI)입니다.
녹색은 대구와 서울의 주택구입부담지수 차이이고
중간의 검은색 점선은 약 20년간 대구와 서울의 주택구입부담지수 차이의 평균인데요.
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 서울 주택구입부담지수(HAI) : 161.4
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -67.53(대구-서울)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -100.8(갭이 더 벌어짐)
그래프에서 현재 두 지역간의 HAI 갭은 HAI 갭 평균선 보다 아래에 있는것을 볼 수 있는데요.
두 지역간의 대출금리는 차이가 없고 두 도시의 소득의 증가율이 큰 차이가 없는것(아파트 가격대비)을 고려할때,
아파트 가격 증감율에 의해 이렇게 HAI 갭이 발생한건데요.
결국 서울 아파트값이 많이 오를때, 상대적으로 대구가 많이 못 올랐거나
서울 아파트값이 하락할때, 대구가 더 하락하면서
이렇게 차이가 생겼다고 할 수 있습니다.
정리하면 2023년 3분기 시점에서 대구가 서울보다 저평가 되었다고 볼 수 있겠죠.
(2) 대구 vs 경기도
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 경기 주택구입부담지수(HAI) : 87.2
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -16.52(대구-경기)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -26.6(갭이 더 벌어짐)
- 저평가 지역 : 대구
(3) 대구 vs 인천
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 인천 주택구입부담지수(HAI) : 70.3
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : -3.76(대구-인천)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -9.7(갭이 더 벌어짐)
- 저평가 지역 : 대구
(4) 대구 vs 대전
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 대전 주택구입부담지수(HAI) : 66.9
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 6.08(대구-대전)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -6.3
- 저평가 지역 : 대구
(5) 대구 vs 광주
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 광주 주택구입부담지수(HAI) : 56.1
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 19.83(대구-광주)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 4.5
- 저평가 지역 : 대구
(6) 대구 vs 부산
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 부산 주택구입부담지수(HAI) : 70.5
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 1.35(대구-부산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : -9.9
- 저평가 지역 : 대구
(7) 대구 vs 울산
데이터를 정리하면 아래와 같습니다.
- ‘23.9월 울산 주택구입부담지수(HAI) : 50.5
- ‘23.9월 대구 주택구입부담지수(HAI) : 60.6
- 20년간 주택구입부담지수(HAI) 갭 평균 : 16.2(대구-울산)
- 현재 주택구입부담지수(HAI) 갭 : 10.1
- 저평가 지역 : 대구
(8) 지역비교 정리
정리하자면
’23년 3분기 기준으로
대구는
지난 약 20년 동안의 서울, 경기, 인천, 대전, 광주, 부산, 울산 아파트 가격보다
저평가라고 할 수 있겠네요.
(9) 대구 vs 대구
위에 지역별 주택구입부담지수 비교를 통해
대구가 타지역 대비 현재 저평가된것으로 보이는데요.
마지막으로 대구시 자체의 주택구입부담 지수를 살펴보고 투자하기 괜찮은 시기인지 한번 살펴보겠습니다.
‘2004년부터 현재까지의 부산시 주택구입부담 지수 평균은 63인데
현재는 60.6으로 평균보다 약간 낮은데요.
최근 10년 중 금리가 가장 높은 시기임에도 주택구입부담 지수가 평균이하라는 것은
그만큼 아파트 가격이 많이 하락했다고 볼 수 있겠죠.
내년에도 대구시의 많은 공급량과 금리 하락 전망을 고려했을때,
당분간 갈수록 주택구입부담지수는 더 하락할 것 같네요.
감사합니다.
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